Opinions
Une chronique d'Etienne de Callataÿ

Les politiques publiques cherchent à faciliter l’accès à un logement de qualité. Repensons les fondations.

Côté Eco

Pour beaucoup de jeunes adultes, la perspective en matière d’habitat est que le leur sera moins bien que celui qu’ils ont connu enfants, que ce soit en termes de superficie ou de distance à parcourir quotidiennement, et cela tout en devant y consacrer une lourde part du budget familial et même s’ils sont financièrement aidés par leurs parents. Vu son poids de première importance dans la qualité de vie et sa cherté, les autorités consacrent au logement des moyens conséquents (pas moins de 2 % du PIB en France !) mais le résultat ne semble pas à la hauteur.

En Belgique, le logement est une compétence qui a été transférée aux Régions. Sans aborder ici la question spécifique du logement social, en propriété publique et au travers des agences immobilières sociales (AIS), ce transfert semble avoir permis de faire positivement évoluer les politiques publiques. Deux évolutions méritent d’être soulignées. La première est la tendance à remplacer une subvention des charges de l’emprunt hypothécaire, étalée dans le temps, par un rabais au moment de l’achat sur les droits d’enregistrement. A budget identique, cela donne un avantage particulier à ceux qui ont une contrainte de liquidité plus forte et cela élimine une incitation à l’endettement. La seconde est l’idée de rendre les droits d’enregistrement "portables", c’est-à-dire qu’en cas de revente du bien pour en acheter un autre plus onéreux dans la même Région, les droits ne seront dus que sur la différence de valeur. La Flandre a été la première à mettre cette portabilité en œuvre. Espérons qu’un jour, avec un fédéralisme adulte, cette portabilité sera d’application y compris en cas de déménagement transrégional.

Toutefois, c’est un changement bien plus radical qui est nécessaire. Pour le comprendre, il suffit de ce b.a.ba de l’économie qui nous dit que le prix sur un marché équilibre l’offre et la demande. C’est limpide : le prix monte si la demande augmente et baisse si c’est l’offre qui croît. Aujourd’hui, l’orientation des politiques en matière de logement reste d’aider à l’acquisition. Ce faisant, elles augmentent la demande, et donc tirent les prix à la hausse. Elles le font d’autant plus que l’effet positif que l’on pourrait espérer d’une hausse des prix sur l’offre est limité, ce qui est particulièrement le cas en Belgique (Caldera Sanchez et Johansson, OCDE, 2011). Par ailleurs, il faut aussi retenir la leçon d’E. Gramlich qui a montré le lien de causalité aux Etats-Unis entre restrictions en matière d’offre de logements et formation de bulles immobilières.

Dès lors, ce qu’il y a lieu de faire est simple : d’une aide à l’acquisition, qui, de facto, en boostant les prix, sert l’intérêt du vendeur plus que du candidat acheteur, passer à un soutien à l’offre de logements, qui lui est susceptible de tirer les prix à la baisse. Le nouveau gouvernement français vient de s’engager dans cette voie. Bien sûr, il ne s’agit pas de construire des buildings dans les parcs publics, ni de lotir en continu entre les villages ! Stimuler l’offre, c’est d’abord veiller au poids, à la longueur et à l’incertitude des procédures administratives, avec l’avantage additionnel que le progrès en la matière ne coûte rien ! Stimuler l’offre exige de surmonter un autre écueil, celui de l’opposition des riverains face à un projet immobilier, des riverains qui redoutent l’altération du paysage, les embarras du chantier, la densification du trafic et la concurrence pour les emplacements de parking. Des riverains qui, eux, se font entendre des élus locaux, à la différence, forcément, des futurs habitants.

En matière de logement, il faut donc souhaiter une autre approche, une approche foncièrement différente !

(1) Université de Namuretienne.decallatay@orcadia.eu