La fin des bureaux à Bruxelles ?
Mouvementée." C'est ainsi que CBRE qualifie l'année 2011 sur le marché de l'immobilier professionnel, pointant une série d'événements qui ont "affecté notre marché et le moral des investisseurs" : Fukushima, le printemps arabe, la crise politique belge et, surtout, la crise financière.
- Publié le 13-12-2011 à 09h44
M ouvementée." C'est ainsi que CBRE qualifie l'année 2011 sur le marché de l'immobilier professionnel, pointant une série d'événements qui ont "affecté notre marché et le moral des investisseurs" : Fukushima, le printemps arabe, la crise politique belge et, surtout, la crise financière. "En 2008, l'immobilier était à l'origine de la crise financière, confie Gaétan Clermont, administrateur délégué de CBRE. Cette année, il en est la victime". Ce qui change tout : la crise de 2008 s'est résorbée en 2009, celle de 2011 risque d'avoir " un impact beaucoup plus long" . Si le courtier n'a pas qualifié 2011 de "catastrophique", c'est que les Kairos, Allfin, Besix, Atenor, CFE et autres Codic se sont diversifiés. Comme lui-même d'ailleurs. Finis les bureaux qui, jusqu'il y a quelques années, étaient leur fonds de commerce, vive la logistique, les hôtels, les maisons de repos, le logement , ici ou ailleurs, en France, au Grand-duché ou bien plus à l'est. "Bruxelles et les bureaux bruxellois sont à un tournant historique", reconnaît Nicolas Orts, administrateur délégué de CBRE, allant jusqu'à penser qu'ils "entrent dans une nouvelle ère". Leurs principaux maux ? "La crise, l'évolution des besoins qui voit les entreprises et les pouvoirs publics réduire leur surface d'occupation, l'image de la Belgique dans l'opinion publique, la régionalisation et son lot de transferts de compétences " En chiffres, ce "tournant" paraît encore plus "historique". La prise en occupation en 2011 est en recul de 30 % par rapport à la moyenne des 4 dernières années ; les loyers ont suivi la même tendance (-25 à -30 %); les prix de vente ont chuté (jusqu'à 20 % pour des immeubles pourtant de bonne qualité localisés quartier Léopold et assortis de baux 3-6-9, et de 30 % sur d'autres produits). En investissements (hors acquisitions pour occupation propre), 2011 est comparable à 2010, avec un montant global, tous secteurs confondus, de 1,4milliard d'euros, et de 500 millions pour les seuls bureaux. "Mais ils sont le fait d'investisseurs privés, ajoute Gaétan Clermont. Les institutionnels belges, compagnies d'assurance, sicafi , ont été fort absents. Un manque de pro-activité surprenant alors qu'ils auraient pu, sur leur propre marché, jouer le cycle de la spéculation et profiter de prix de vente et de taux d'intérêt bas".
L'avenir, selon CBRE, sera inégal. Et d'annoncer, en termes de location, le réveil du secteur public belge (qui, crise oblige, n'a pas été très actif en 2011) et de l'Europe (qui a pris du retard sur nombre de transactions). "Mais cela ne dégonflera pas le taux de vacance car il faut s'attendre à une délocalisation dans les villes secondaires, Anvers, Gand, Liège, Namur", tempère Nicolas Orts. CBRE estime ainsi les besoins futurs pour la seule ville de Namur entre 30 et 40 000 m². Autre pronostic : la poursuite du recyclage de bureaux (en logements, séniories, hôtels, écoles ), et de plus belle. Notamment parce que le prix du logement a augmenté (entre 3 000 et 3 500€/m² net) alors que celui du bureau a baissé (entre 2 500 et 3 000€/m² brut). Le phénomène commence d'ailleurs à toucher de très grands complexes (40 ou 50 000 m²) comme le siège social de Solvay à Ixelles (le nom du futur acquéreur sera connu cette semaine) et le Chambon (ex-siège de la CGER). Autres phénomènes attendus : une recrudescence de la formule de "sale &"lease back", "qui sera un des modes de financement des entreprises", complète Gaétan Clermont ; une augmentation des investissements en maisons de repos (200 millions d'euros cette année), "qui ne sont plus un segment de niche" ; et même des investissements tout court : avec ceux qui ont été reportés (étonnamment, alors que les fins d'années sont fiscalement porteuses en la matière, CBRE n'a aucune vente sous le coude à annoncer) et ceux qui répondront à la forte poussée d'offres attendues de fonds fermés allemands obligés de se défaire de leur patrimoine. Des offres qui intéresseront sans doute les institutionnels étrangers dont CBRE prédit l'arrivée.
