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“Diversification” et “taille” pourraient être les deux maîtres mots de Serge Fautré, patron de Cofinimmo. Avec “risque”. L’immobilier c’est moins de risque à même rendement ou plus de rentabilité à même risque.

• Le Blog Eco Net

Entretien

Cofinimmo est la plus grande des sicafi belges. Sa capitalisation boursière frise 1,4 milliard d’euros. Son patrimoine s’étend sur plus de 1,7 million de mètres carrés. Le titre, coté depuis 1994, est entré dans le Bel 20 début 2003. En souriant, Serge Fautré, CEO de Cofinimmo indique qu’elle est "la plus grande des PME du Bel 20", ne comptant, en tout et pour tout, que 110 collaborateurs.

Grandir est-il l’avenir d’une immobilière cotée?

Il existera toujours, comme dans tous les métiers, des acteurs de niche, mais je pense que la taille va s’imposer. D’un point de vue financier d’abord. Etre grand facilite l’accès aux marchés, permet d’augmenter son capital, de lever de l’argent, de diversifier ses sources de financement. En aout - en période de congé - on a réussi à vendre pour plus de 66 millions d’euros d’actions, c’est-à-dire de capitaux propres frais, car nous avons une notoriété internationale et des intermédiaires, financiers et analystes, qui nous suivent. On va également voir les véhicules croitre parce que la composante technique devient plus importante. Notre département technique n’a pas arrêté de croitre, en nombre et en know-how. Une société comme la nôtre doit, par ailleurs, se positionner en avant par rapport aux évolutions en matière environnementale. Mais il faut une surface financière importante pour mettre en place une "green task force". Mieux encore, pour créer, en interne, un cadre de travail motivant, stimulant sur le long terme, d’où l’importance d’offrir des formations, en envoyant des jeunes à l’étranger La taille s’impose également au niveau commercial. La demande des clients est de plus en plus fluctuante et volatile, et les sociétés doivent faire preuve de davantage de souplesse. Enfin, il y a des projets de ville intéressants auxquels les sociétés ayant atteint une certaine taille devraient pouvoir participer.

A l’origine, Cofinimmo était totalement dédiée aux bureaux. Aujourd’hui, elle reste dédiée aux bureaux mais a largement investi dans deux autres domaines, les maisons de repos et les cafés propriétés d’AB InBev…

Notre objectif est de réduire le risque tout en offrant un rendement appréciable par le biais de la diversification. AB InBev est un cas d’école. AB InBev produit et vend de la bière et nous sommes propriétaires de ses cafés. La gestion immobilière, c’est notre spécialité.

Un cas d’école qui pourrait être reproduit ?

Bien sûr, si le service professionnel qui consiste à gérer un bien immobilier est plus efficient entre nos mains que dans les mains d’autres, pourquoi pas. Plusieurs secteurs sont déjà consolidés, comme les shopping centers, la logistique Mais il existe des niches dans lesquelles nous pourrions trouver un intérêt, dans le cadre de partenariat public privé, par exemple, pour des écoles, des prisons. L’important est de bien mesurer les risques spécifiques.

Et le logement ?

Il se porte fort bien, mais il a une logique financière différente. Le profil de Cofinimmo est d’offrir un rendement courant élevé et une protection du capital. En logement, le rendement courant immédiat est plus faible mais il y a appréciation du capital. Donc non, sauf en usage alternatif. Si, un jour, un bureau ou une maison de repos sont vidés de leurs occupants, pourquoi ne pas les transformer en logements, pour éventuellement les revendre après?

Il y a plus de chances qu’un bureau se vide qu’une maison de repos… Que reflète ce dernier segment pour Cofinimmo ?

Quelque 27 % du patrimoine, d’une valeur de presque 1 milliard d’euros. Nous avons entamé cette diversification en 2005. Les maisons de repos correspondaient très exactement au profil financier que nous cherchions : rendement raisonnable et risque faible. Avec des partenaires dont le métier est de fournir des soins et des services hôteliers, mais pas spécialement des services immobiliers. Comme avec AB InBev. On a eu la chance de s’y intéresser avant les autres. On est aujourd’hui à la tête du plus grand patrimoine de maisons de repos d’Europe continentale, situé en France et en Belgique. On pourrait passer dans d’autres pays, mais on préfère consolider ceux où on est présent.

Il se disait il y a quelques années que les investisseurs choisissaient eux-mêmes la diversification en prenant plusieurs sicafi, plutôt que de se la voir imposer…

C’est possible aux Etats-Unis, mais pas en Europe et certainement pas en Belgique. Si on veut réduire les risques, il vaut mieux se diversifier dans deux ou trois domaines sur un même marché, plutôt que de travailler un seul segment sur plusieurs marchés. Et puis, en immobilier, il est difficile d’être actif sans une présence dans le top 5 ou le top 3. C’est le seul type de position qui a du sens. Pour y arriver, on peut songer à une fusion, certes, mais c’est quelque chose que vous ne décidez jamais seuls. De plus, nous avons à cœur de garder notre caractéristique de société belge. Nous développer, oui, mais sous un certain nombre de contraintes.

Mais la Belgique ne sera-t-elle pas finalement trop petite ?

Peut-être. Mais la question n’est pas là. La Suisse est plus petite, or elle a envoyé à Londres des fonctionnaires qui, tous les jours, tentent d’attirer des sociétés chez elle. Avec succès. La Belgique n’a pas d’antenne à Londres L’immobilier est un réceptacle d’emplois. Il faut donc aller chercher des employeurs où ils se trouvent. Alors ? Je demande, par exemple, que l’on triple les moyens de l’ABE (Agence bruxelloise pour l’entreprise), que l’on facilite l’implantation des diamantaires à Anvers

L’avantage de la Belgique est de présenter un marché stable, qui n’a pas trop souffert de la crise.

C’est tout à fait vrai. Mais ne négligeons pas les excès de construction commis ces 5 dernières années, venant de la disponibilité de crédit. On a trop construit. Il y a trop de vide. Et dire qu’il est dans les immeubles vieux est une vue de l’esprit. Le marché a souffert. Ceux qui ont anticipé en concluant des baux à long terme ou en diversifiant leurs actifs ont été protégés. Toutes les sociétés belges cotées ont anticipé. L’ancienneté et l’expertise du management de ces sociétés ont joué. Les investisseurs étrangers ont plus souffert.

Optimiste ou… très optimiste pour l’avenir ?

Il n’y a pas de raison d’être pessimiste. La population à Bruxelles augmente, il y a des demandes de logements, d’écoles, de prisons, de locaux universitaires plus modernes Aujourd’hui, il y a un excès d’offres, mais c’est temporaire.

Véhicules européens

Quels sont, selon vous, les gros chantiers de demain pour l’immobilier coté ?

Petit à petit le monde de l’investissement s’accorde à reconnaitre que l’immobilier est une classe d’actifs qui permet de diversifier son portefeuille. C’est-à-dire de réduire le risque à rendement identique, ou d’augmenter la rentabilité à risque identique. Mais cela n’a pas toujours été le cas. En Europe, les Hollandais, via leurs grands fonds de pension, ont été les premiers à s’imposer cette diversification. Une dizaine de pour-cent de leurs actifs est investie dans l’immobilier. Cette décision a, bien entendu, favorisé l’apparition de véhicules appropriés.

Et en Belgique ?

L’immobilier n’y a pas toujours été une classe d’actifs reconnue, or elle est un des premiers pays européens à avoir instauré dans sa législation le principe de société immobilière cotée, les sicafi.

Mais il faut aller plus loin. Je pense que le secteur immobilier coté doit avoir comme ambition à long terme d’imposer son modèle comme le mécanisme de détention de l’immobilier préféré de la part de l’investisseur, en tout cas de type petite et moyenne. On peut en effet imaginer que de grands investisseurs (Allianz, Generali, Fortis Assurance) ont une taille critique suffisante pour détenir de l’immobilier en direct. L’immobilier indirect apporte une certaine valeur ajoutée par rapport à l’immobilier direct. Cette valeur ajoutée est essentiellement le bénéfice de la diversification et du professionnalisme de ceux qui le gèrent. Les évènements récents des deux ou trois dernières années devraient apporter du crédit à cette déclaration d’intention puisqu’on s’aperçoit que, dans le monde, même si l’immobilier coté a vécu certaines tensions, il a assez bien passé la crise. En Belgique particulièrement.

Mais pour que cet immobilier coté soit préféré, il faut des règles comptables et prudentielles claires. Et surtout, uniformes. L’industrie doit travailler à une uniformisation des statuts au niveau européen. Il faut harmoniser les législations qui traitent des régimes immobiliers et de la fiscalité liée aux dividendes qu’ils payent. C’est un travail de longue haleine. L’Europe ne doit pas seulement être un marché unique pour les biens et marchandises mais aussi pour véhicules immobiliers.