Biens de prestige : revenus cadastraux à la hauteur ?

Charlotte Mikolajczak Publié le - Mis à jour le

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Le revenu cadastral n'est pas le critère déterminant d’un choix immobilier. Mais il intervient, représentant tantôt un atout, tantôt un désavantage. C’est qu’il s’agit de l’étalon de base au calcul de l’impôt foncier. Quand il est anormalement bas, il peut pousser le prix de vente à la hausse. Car l’acquéreur, à moins de faire des travaux importants, peut espérer le garder bas toute la vie de l’immeuble durant et donc économiser ainsi quelques lourdes taxes.

Quand le RC est anormalement haut, il peut pénaliser une vente. Et s’il n’incite pas le vendeur à baisser son prix, il peut à tout le moins encourager l’acheteur à inviter l’administration cadastrale à le refixer à la baisse. Des thématiques qui ont donné lieu à plusieurs questions parlementaires tant sur les possibilités de revoir la fixation d’un RC, que sur le nombre de redressements. C’est en effet de l’utilité d’une péréquation cadastrale qu’il s’agit.

Calculés en 1975, et indexés chaque année depuis le tout début des années 90, certains revenus cadastraux laissent en effet à désirer.

On le sait pour ces maisons des centres ville, qui ont assez mal vieilli, mais qui, au milieu des années 70, avaient encore bonne presse auprès des locataires. Or, c’est précisément sur les revenus locatifs que les revenus cadastraux ont été calculés. “Le vieux bâti des centres villes, alors prospères et florissants, est, aujourd’hui, pénalisé par des RC élevés, confirme Jean Corman, patron de l’agence Victoire Properties. Du moins par rapport à des biens plus récents construits en périphérie de ces villes.”

Mais en est-il de même pour ces biens, aujourd’hui d’exception, à tout le moins bien cotés, qui, il y a près de 40 ans, ne l’étaient pas ou moins ? Ces fermes et fermettes brabançonnes, par exemple, petitement louées à l’époque, quand les fermages n’avaient pas encore été revus et corrigés. Ces maisons assorties d’un très grand terrain moins prisé hier qu’aujourd’hui. Ces beaux hôtels de maître qui n’accueillaient qu’un ménage alors qu’actuellement s’y nichent plusieurs appartements. Ou, tout simplement, ces habitations situées dans des quartiers qui n’ont pris de valeur qu’il y a quelques années.

Ces biens-là profitent-ils, aujourd’hui, d’un RC avantageux ? Pas sûr. Certainement pas aux yeux de l’administration du cadastre. D’abord parce qu’au-delà de la valeur locative, les experts qui ont établi les revenus cadastraux en 1975 prenaient également en compte la localisation du bien, la superficie de son terrain, ses équipements, sa surface d’occupation… “Mais encore des notions liées à la fonction du terrain, explique l’administration. Une banque, un bureau, un bâtiment historique, un musée, etc., entraient dans des catégories différentes en matière de revenu cadastral.”

Mais si les RC actuels sont relativement corrects, c’est surtout de par l’obligation faite aux propriétaires de déclarer toute modification de confort ou de taille. Que les travaux aient été effectués ou pas dans le cadre d’un permis d’urbanisme. “Les contribuables qui contreviennent sont susceptibles de se voir infliger une amende administrative, ajoute l’administration, et, en cas de fraude avérée, des sanctions pénales.”

Et parce que parfois le bâton inquiète moins que l’avantage de la fraude, et que certains propriétaires préfèrent faire la sourde oreille et ne rien déclarer, les communes et les notaires, pour ne citer qu’eux, sont mis à contribution. Tout signe extérieur de travaux comme la location d’un container, par exemple, est repéré par les communes et signalé à l’administration du cadastre. Quant aux notaires, ils doivent veiller à ce que les compromis contiennent une déclaration sur l’honneur du vendeur qu’aucune modification sujette à révision du RC n’a été effectuée.

Dans le cas de la vente d’un bien considéré comme modeste (RC faible), donnant lieu à une diminution des droits d’enregistrement, ils doivent demander une attestation spéciale au cadastre… débouchant parfois sur une vérification et une nouvelle fixation.

Résultat : des RC relativement fiables. “Je dirais qu’en général, ils sont en ligne”, confirme Me Etienne de Francquen, notaire à Namur. Si exception il y a, c’est moins dans sa région que du côté de Bruxelles qu’il les repère. “Hormis, peut-être, pour certaines fermettes rénovées à la sauvette, ajoute-t-il. Ou certains châteaux dignes de palais, abritant une dizaine de chambres et autant de pièces de réception, dont les RC ne sont pas plus élevés que ceux d’une grosse villa. A l’époque, vu l’importance des charges qu’ils représentaient, vous trouviez difficilement un candidat locataire.”

Par contre, dans la périphérie verte de Bruxelles, du côté de Lasne et Waterloo… “Les revenus cadastraux sont comparativement relativement faibles, reconnaît Me Benoît le Maire, notaire à Lasne. C’est historique. Dans les années 50 et 60, Lasne était agricole, peuplée de fermes ou de secondes résidences des bourgeois de la capitale. Même si la majorité des agrandissements ont donné lieu à des révisions”.

Si, globalement, les RC sont assez corrects, c’est… entre eux : les biens d’exception ne sont pas plus avantagés que les autres. Car pour le reste, ils ne représentent plus du tout la valeur locative d’un bien : “On considère aujourd’hui que le RC représente un mois de loyer potentiel, et non un an comme en 1975”, indique Jean Corman. Et encore moins sa valeur acquisitive. “Il y a une vingtaine d’années, la méthode d’évaluation d’un bien en se basant sur le RC était encore fiable, ajoute l’expert. Elle ne l’est plus du tout aujourd’hui.”

Et de se lancer dans des considérations que d’autres ont tendance à éviter. “Ces RC sont quelque part assez malsains, figés, arbitraires, inadaptés à la réalité économique. Cela fausse le marché. Pour ma part, je préférerais une taxation sur les revenus réels (les loyers) déduits des frais réels, plutôt que sur des revenus calculés il y a 40 ans. Ce ne serait pas la catastrophe annoncée par certains, avec des reculs de prix terribles. Au contraire, le fait de travailler à frais réels limiterait le travail au noir et inciterait les propriétaires à entretenir leurs bâtiments.” Une sorte de péréquation que l’enregistrement obligatoire des baux depuis quelques années rend possible. “Oui, il suffirait de pousser sur un bouton”, ironise-t-il.

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