Crédit logement : encore plus drastique

Charlotte Mikolajczak Publié le - Mis à jour le

Actualité Analyse

De manière anonyme, en répondant à l’enquête trimestrielle de la Banque nationale de Belgique (BNB), les institutions de crédits reconnaissent qu’elles ont sensiblement durci leurs conditions d’octroi de crédits hypothécaires. Du moins au cours des 2 e et 3 e trimestres de cette année (voir infographie et explications ci-dessus) . A visage découvert, c’est plus difficile de se l’entendre confirmer Il en va de leur image et de leur crédit auprès des candidats emprunteurs. Et pourtant, sur divers plans, il y a bien durcissement.

1Les quotités. Il se murmure que les organismes de prêt exigent plus de fonds propres qu’avant. Et que 20 % du prix du bien, ajoutés aux frais de la vente (droits d’enregistrement et frais de notaire), ne suffisent plus. Désormais, c’est 30 % qu’ils exigent. Ce que contestent lesdits organismes. "Les règles de quotité n’ont pas changé, insiste le porte-parole de BNP Paribas Fortis. L’octroi standard d’un crédit habitation reste en vigueur jusqu’à 80 %." Si, en moyenne, les quotités prêtées ont diminué de 73,4 % en 2010 à 72,6 % en 2011, c’est moins parce que la banque l’exige que parce que l’emprunteur y consent pour s’offrir le bien qui lui plaît. "Le prix des biens ayant évolué plus vite que les salaires, une partie plus importante de fonds propres est nécessaire."

2Les longues durées. On le sait, le prix de la brique a explosé ces quinze dernières années. Pour compenser cette hausse, les banques ont augmenté la durée du crédit. Alors que le Belge empruntait traditionnellement sur vingt ans, il est passé à vingt-cinq ou trente ans. Certains même à quarante ans. Aujourd’hui qu’elles ont plus de difficultés à se financer à très long terme, lesdites banques mettent le holà. ING, par l’intermédiaire de sa porte-parole, reconnaît "avoir donné un signal (aux directeurs d’agences et aux courtiers, NdlR) en matière de durée". "S ans qu’aucune soit exclue" , ajoute-t-elle. La banque ne dit pas formellement refuser tout prêt au-delà de trente ans, mais concrètement, elle est réticente à les accorder. Et c’est pareil pour BNP Paribas Fortis. Le gros de sa production (60 % au 1 er semestre) se situe désormais dans les durées de vingt à trente ans. Même si "la majorité" de ses clients "ne dépasse toujours pas les vingt-cinq ans" , la banque a récemment jugé "avoir une responsabilité" dans ce domaine, indique son porte-parole. "Depuis quelques mois, dans le cadre du programme responsible lending" , elle a mis en place des mesures afin de les protéger contre eux-mêmes en prévision de moments difficiles. "L’expérience nous a montré que certains de nos clients demandaient un crédit habitation à plus long terme mais proche du maximum de leurs capacités de remboursement, sans marge de sécurité" , explique-t-il. Résultat ? Depuis mars, la banque a supprimé ses prêts sur quarante ans introduits en 2006.

3Les investissements immobiliers. L’activité des dernières années a été soutenue par les investisseurs qui ont quitté en force la Bourse pour se planquer dans la brique (maisons de rapport, appartements, kots d’étudiants ). Et bien, sauf exceptions, depuis peu ils sont gentiment éconduits. A tout le moins, bien plus soupesés. "Les banques et caisses hypothécaires sont plus strictes, confirme Françoise Hoet, courtier en crédit auprès de la société Excel & Co. Non qu’elles soient perplexes sur l’avenir du marché résidentiel, mais bien inquiètes des capacités financières des locataires. Certaines ont décidé de ne plus prendre en compte les revenus locatifs, ce qui ferme définitivement la porte." Et de préciser que les rares caisses à prêter l’oreille à ce type d’investissement sont celles liées à une compagnie d’assurance (Allianz, Axa ). "Car, en échange, elles imposent du collatéral : placement en branche 21, prise d’assurances solde restant dû et incendie, etc."

4Les rénovations. Est-ce dû à l’arrêt des prêts verts, toujours est-il que les prêts pour rénovation sont accordés avec plus de parcimonie. "Si les emprunteurs n’ont pas régulièrement remboursé leur emprunt pour l’acquisition, c’est un refus catégorique, commente Françoise Hoet. Ou alors à des taux majorés ou avec des garanties supplémentaires."

5Les refinancements. "Sauf pour des profils stables, certaines caisses ne sont plus du tout ouvertes aux refinancements, ajoute le courtier. A l’inverse d’autres qui jugent que c’est un crédit sans risque." Toujours est-il que BNP Paribas Fortis observe une hausse des demandes de renégociation de crédit. Au cours du 1 er semestre, 10 % des demandes concernent un refinancement. C’est deux fois plus qu’au 1 er semestre 2011.

6Termes fixes. Cette formule permet de ne rembourser que les intérêts, le capital (le prix du bien) l’étant à l’échéance du contrat via, par exemple, une assurance-vie. Elle semble être de plus en plus conditionnée à des apports personnels. Qui, aujourd’hui, se monte à 30 % de la valeur du bien (voir ci-dessus) .

7Les dossier. Plus qu’avant, ils doivent être précis, techniques, voire professionnels. "C’est peut-être là que se situe le principal durcissement, conclut Françoise Hoet. On arrive quasiment toujours à financer un crédit mais les montages sont de plus en plus compliqués et le moindre grain de sable est funeste. Les organismes de prêts ont un volume à dépenser mais veulent le faire sans risque. Peut-être en vue d’une possible titrisation. Si le dossier n’est pas de qualité, la demande sera plus vite mise de côté."

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