Immobilier : attention, danger

Charlotte Mikolajczak Publié le - Mis à jour le

Actualité

L’immobilier est un sujet vendeur. Il concerne, il est vrai, tout le monde : propriétaires ou locataires; vendeurs ou acheteurs; investisseurs; bailleurs Il engendre, de ce fait, énormément d’études, annuelles, voire trimestrielles. Les unes à une échelle nationale ou régionale, émanant du SPF Economie, du notariat, des agents immobiliers...; les autres à un niveau supranational, du Fonds monétaire international (FMI), de la Banque centrale européenne (BCE) Leurs résultats ne sont pas toujours identiques (voir par ailleurs) et posent question. Bart Van Craeynest, chief economist chez Petercam, s’intéresse plus aux tendances tirées de ces résultats qu’aux résultats eux-mêmes, soient-ils différents.

Les différences ne vous heurtent pas ?

Je reconnais qu’il y a des écarts. Surtout dans les analyses trimestrielles. Mais ce ne sont pas tant les chiffres qui importent que les tendances. Et, à ce titre, toutes les études concordent. Le FMI et "The Economist" jugent, tous deux, que l’immobilier en Belgique est surévalué. De 20 % pour l’un. De 56 % pour l’autre; un chiffre sans doute exagéré. Mais peu importe le pourcentage. J’en retiens, pour ma part, que les prix sont surévalués.

Ces divergences tiennent-elles au fait que le marché belge est très petit ? Ou que les études sont mal faites ?

"Le" marché immobilier n’existe pas. Il est composé d’une multitude de micro-marchés de la taille d’une région, d’une ville. Tout au plus pourrait-on parler "des" marchés immobiliers. C’est un point essentiel à accepter quand on analyse l’immobilier. Et la Belgique n’est pas plus mal outillée qu’un autre pays. Aux Etats-Unis, les résultats divergent aussi. Or, il y a plus de ventes, donc plus de chiffres, que l’on peut analyser plus en détail, par mois ou par segments comparables (petites maisons ). On pouvait espérer que les moyennes s’équilibrent et soient plus conformes, mais ce n’est pas toujours le cas.

Les prix moyens ne veulent donc rien dire ?

On part de prix de vente réels, mais on en construit des indicateurs pour tout un marché. Les conclusions ne sont donc pas nécessairement applicables pour chaque bien. S’il découle d’une étude que les prix moyens ont augmenté de 5 %, cela ne veut pas dire que la valeur de toutes les maisons a augmenté de 5 %.

Vaut-il mieux s’intéresser aux prix du mètre carré, comme en France ?

Cela ne change pas grand-chose. Un appartement de 100 m² qui a 30 ans ce n’est pas la même chose qu’un appartement de 100 m² qui a 5 ans. La question est aussi de savoir pourquoi on fait de telles analyses. Pour qu’un propriétaire puisse évaluer sa maison ? Pour qu’un candidat acheteur puisse se dire ‘c’est le moment d’acheter’ ou ‘non, je vais attendre encore un peu’? Si c’est pour ça, alors il leur faut regarder le marché local, et uniquement le marché local. Il faut aussi ajouter une chose importante : en 2011, il s’est vendu en Belgique près de 130000 logements, maisons, villas et appartements confondus. Sur un parc total de près de 5 millions de logements. Cela veut donc dire qu’on évalue 100 % d’un marché sur base de chiffres qui n’en concernent que 2,6 %.

Comme le FMI ou “The Economist”, vous jugez que le marché belge est surévalué…

Certainement. Cela veut dire qu’il ne faut plus s’attendre à des hausses de prix comme celles que l’on a connu ces 10 ou 15 dernières années (de 7 % chaque année entre 2002 et 2011), tirées vers le haut suite à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires et/ou à l’allongement de la durée des prêts. Cela ne peut plus continuer, au risque d’aboutir à une correction douloureuse. Comme aux Pays-Bas où les prix chutent fortement. En Belgique, on n’en est pas là. Mais on doit s’attendre, pour les 5 à 10 années à venir, à des hausses inférieures à l’inflation. Donc à une stabilisation. Ce qui ne veut bien sûr pas dire que sur certains micro-marchés, il n’y aura plus de telles augmentations.

Qu’est ce qui pourrait accélérer ou postposer cette correction en Belgique ?

Il y a des tas de facteurs. Les taux d’intérêt, l’inflation... Une hausse subite freinerait le marché.

Peut-on imaginer que le gouvernement puisse, au besoin, freiner la poursuite de la hausse des prix ? Si un krach se profilait ?

Politiquement, ce serait difficile; pour certains (les propriétaires), c’est agréable de voir que les prix des logements augmentent Et puis, on ne se rend pas si aisément compte qu’une hausse est exagérée et qu’une correction agressive peut suivre. Aux Etats-Unis, tout le monde trouvait la hausse positive, jusqu’en 2006. De plus, voir une bulle enfler est une chose, l’arrêter en est une autre. Il faut également savoir de quelle bulle on parle. Bulle des prix, comme aux Pays-Bas ou au Royaume Uni ? Bulle de l’offre comme en Espagne ? Toujours est-il qu’il est dangereux de vouloir modifier le cours de l’offre et de la demande. Un marché où il n’y aurait que des propriétaires n’est pas viable. Les Etats-Unis sont allés trop loin dans la promotion de la propriété. Les Pays-Bas ont accordé trop d’avantages fiscaux aux acquéreurs.

De plus en plus de petits investisseurs se lancent sur le marché immobilier…

Et des grands ! Et ça aussi, c’est dangereux. Le marché immobilier a tenu bon, même pendant la crise, alors que les actions chutaient de plus de 50 %. Beaucoup sont passés de la Bourse à la brique, en se disant ‘l’immobilier est sans risque’, ‘les prix ne reculent jamais’. Ce n’est pas vrai ! Cet engouement des investisseurs risque précisément de mener les prix plus haut, la surévaluation plus loin et d’aggraver la correction plus tard. Car une demande poussée en avant par des investisseurs (je ne parle pas ici des propriétaires-occupants) est plus volatile. Un changement dans la fiscalité - augmentation de l’impôt sur les secondes résidences, imposition des revenus locatifs réels - peut inciter des investisseurs à s’arrêter du jour au lendemain. On n’en est pas encore là. Mais il est clair qu’un gouvernement qui cherche des fonds va regarder le patrimoine immobilier qu’on peut difficilement déplacer à l’étranger

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