Immobilier : les Belges craquent pour l'Espagne

Raphaël Meulders Publié le - Mis à jour le

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Le monde est ainsi fait : le malheur des uns fait parfois le bonheur des autres. Alors que l’Espagne continue de plonger dans une crise sans fin, acheter une résidence sous le soleil ibérique est devenu accessible pour un nombre croissant de Belges. Deuxième destination étrangère préférée des investisseurs immobiliers de notre pays après la France, l’Espagne a toujours attiré. Selon une étude datant de 2010, plus de 20 000 secondes résidences espagnoles appartiennent ainsi à des Belges.

Ce chiffre est en sensible augmentation, si l’on en croit les différents échos des acteurs présents sur ce marché. "Depuis 2008, le nombre de nos clients n’a fait que croître", explique Jonathan Buchet, de Zapinvest, société belge spécialisée dans l’immobilier espagnol. La jeune entreprise, qui travaille avec des intermédiaires locaux, tourne désormais autour des 80 demandes par mois, uniquement pour l’Espagne. "Avant, nous nous adressions à une clientèle élitiste qui investissait rarement en dessous de 300 000 euros, mais dorénavant, on a des offres de moins de 90 000 euros."

Ces offres revues à la baisse abondent. En cause, une bulle immobilière espagnole qui explose. Prévisible selon certains : de 2000 à 2007, la péninsule ibérique a carburé au béton des promoteurs. En 2004, 700 000 logements ont été construits, soit autant qu’en France et en Grande-Bretagne réunies. La demande, locale et étrangère, était là. En dix ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé en Espagne. Mais la bulle était trop belle. L’euro, en hausse à l’époque, a tout d’abord fait fuir les investisseurs anglo-saxons, très friands des côtes espagnoles.

Mais d’autres facteurs ont davantage contribué à faire exploser cette bulle : la confiance excessive des banques envers le secteur et l’omniprésence des taux variables dans les prêts hypothécaires. Or ces taux se sont envolés. " On voit fréquemment des particuliers dont le prêt est passé subitement de 1 000 à 1 500 euros par mois et qui se trouvent dans l’impossibilité de rembourser leurs crédits", poursuit M. Buchet.

Résultat, l’Espagne ne compte plus les saisies bancaires ou autres reventes forcées et à la hâte. Les experts immobiliers en Espagne estiment que près de 300 000 propriétés ont été reprises depuis 2007 et que les prix ont chuté de 27 % sur ce même laps de temps.

Mais dans certaines régions, ce chiffre aurait atteint, d’après Jonathan Buchet, près de 70 %. Surtout sur la côte, de Valence à Gibraltar. " C’est dans la région de Malaga qu’il y a les plus belles opportunités. Un appartement avec vue sur la mer peut se négocier désormais aux alentours de 1 000 euros le m2."

Conscients de ces prix, nos compatriotes accentuent leur présence sur la Costa del Sol, à tel point que le quotidien "El Mundo" évoquait "ces Belges qui conquièrent le territoire espagnol". " On a parfois des clients qui se sentent mal à l’aise et ont l’impression de profiter du pays, explique-t-on chez Zapinvest. Chacun fait son choix : avant, les prix étaient surfaits, maintenant ils sont très bas. C’est le marché. Et puis on contribue à l’économie espagnole en payant des impôts et en créant de l’emploi." Reste que la tentation de taxer davantage les résidents étrangers existent en Espagne. " Ce serait se tirer une balle dans le pied, réagit notre interlocuteur, car c’est toute une partie de l’économie qui s’en irait automatiquement."

Autre constat : malgré la suroffre immobilière que connaît l’Espagne, on continue de construire sur les côtes. Pour "rebooster" ce secteur-clé de l’économie espagnole, le gouvernement a ainsi décidé de réduire de moitié la TVA sur les constructions neuves en 2011 (elle est passée de 8 à 4 %). Un "cadeau" temporaire aux promoteurs et aux investisseurs qui prendra fin en décembre prochain. "Le gouvernement Rajoy a même décidé de faire passer cette taxe à 10 %, explique Jonathan Buchet. Pour les acquisitions neuves, 2012 est donc clairement l’année pour investir." A noter que pour l’immobilier d’occasion, le "droit d’enregistrement" reste inférieur (8 %) aux tarifs pratiqués en Belgique.

Mais s’aventurer seul sur le marché immobilier espagnol reste une sacrée partie de poker. La désillusion n’est jamais loin... Les villes et villages fantômes qui fleurissent aux quatre coins de l’Espagne sont là pour le rappeler. "Nous avons une liste noire de promoteurs. Certains projets gigantesques, mal pensés, mal financés, mal situés, sont condamnés à l’échec. D’autres, parfois à 5 km de là, fonctionneront très bien."

En Belgique, plusieurs sociétés (Ibercasa, Azull ) ont fleuri sur le Net et proposent aux clients de se rendre compte de la réalité sur place avant d’acheter. Chez Zapinvest, on organise également ce genre de voyages immobiliers. " Mais on sélectionne drastiquement les biens avant, en compagnie du client, via des photos ou des vidéos, pour ne visiter que deux ou trois maisons ou appartements sur place. Pour ceux qui veulent s’installer définitivement, on leur montre les hôpitaux, les supermarchés, etc."

La question est sur toutes les lèvres : est-ce un investissement rentable, alors que personne n’entrevoit une sortie de la crise immobilière espagnole avant 2015 ? " Nos clients disent qu’ils préfèrent investir dans la brique espagnole plutôt que de voir leur argent dormir dans les banques à du 1 %. Le marché va reprendre. Mais ce ne sera pas l’année prochaine, ni dans deux ans, c’est sûr", conclut Jonathan Buchet.

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