Knokke out ? Non, mais amorti

Charlotte Mikolajczak Publié le - Mis à jour le

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L’impressionnant déferlement d’affiches "A vendre" n’a échappé à aucun des vacanciers qui ont arpenté les digues, rampes, avenues, rues et ruelles de la Côte belge cet été. Un déluge immobilier évident dans toutes les stations (voir par ailleurs), mais plus encore à Knokke. Comme si, tout à coup, un vent de panique déboulait sur ce marché immobilier, incitant les propriétaires à vendre tant qu’il est encore temps. Ce qui n’est ni tout à fait vrai ni tout à fait faux.

"Il y a des affiches dans tous les coins de Knokke, indique l’un de ces vacanciers, par ailleurs professionnel de la brique à Bruxelles. C’est étonnant. Surtout dans le vieux Knokke et autour de la place du Marché, vers la clinique. Mais au Zoute, elles restent rares. Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas de villas à vendre. Mais peut-être ceux qui ne doivent pas vendre attendent-ils ? Il me semble aussi que pas mal de petits promoteurs ont tous sorti leurs produits en même temps. Les grands développeurs se concertent ou sont maîtrisés par la Nomenklatura des agences immobilières. Mais les plus petits agissent individuellement."

La multiplication des affiches n’a bien sûr pas échappé aux agents immobiliers de la place. Qui l’expliquent de diverses manières. "Les propriétaires qui, auparavant, exigeaient une certaine discrétion, se rendent compte que cela fonctionne moins bien et acceptent désormais d’annoncer ouvertement qu’ils sont vendeurs, explique Thibault Vanden Berghe qui dirige l’agence Het Zoute. L’affiche est le vecteur de vente le plus direct, visible par tous, et ils s’en accommodent." Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas plus de biens à vendre qu’avant. "Il y en a plus, c’est certain." L’agence s’est d’ailleurs amusée à en faire le calcul il y a peu : sous la barre des 600 000 euros (un montant qui peut quasiment être considéré comme moyen de gamme), elle a répertorié sur la seule commune de Knokke près de 400 appartements ! Du jamais vu. "L’immobilier de loisir n’est pas une nécessité. Les signaux sont à l’orange ou au rouge. Mais il n’y a pas de vent de panique."

Une masse qui a moins sauté aux yeux de Gregory De Bisscop, gérant de l’agence Immo Bis : "Il y a eu beaucoup de nouvelles promotions au centre et dans les alentours de Knokke ces dernières années. Mais il y a eu beaucoup d’achats qui ont quelque peu résorbé cet afflux d’offres."

Sur le marché du haut de gamme, il y a également plus de biens à vendre. Pas dans le segment des appartements sur la digue mais dans celui des villas. Le temps où les agences s’arrangeaient entre elles et avec les vendeurs pour ne pas déverser d’un coup toute l’offre sur le marché est révolu. "Le chacun pour soi est désormais de mise , reconnaît Thibault Vanden Berghe. Surtout dans le chef des investisseurs qui essayent de vendre, et tant pis pour les moins-values." "Les opérations sur ce segment se concluent plus lentement qu’avant, ce qui fait gonfler l’offre , renchérit Gregory De Bisscop. Les acheteurs sont par ailleurs plus préoccupés qu’avant par les frais de rénovation de ces villas, dont ils ne peuvent pas toujours mesurer l’ampleur. Et ils hésitent."

Si les offres s’amoncellent, c’est aussi que, les prix baissant, beaucoup se disent qu’il vaut peut-être mieux vendre aujourd’hui que demain. "L’immobilier a profité de l’effet "valeur refuge" entre 2008 et 2010, mais plus depuis" , ajoute Thibault Vanden Berghe. Recul des prix à la clé. Le SPF Economie note ainsi qu’en six mois, courant du premier semestre de cette année, le prix moyen des maisons knokkoises a baissé de 2 % à 397 000 euros; celui des appartements a chuté de 9 % à 549 000 euros, mais ils avaient fameusement augmenté avant (+ 48 % sur cinq ans) et plus encore sur la digue où ils ont explosé, atteignant des tarifs entre 15 000 et 18 000 euros par mètre carré.

Quant aux prix des villas, toujours selon le SPF Economie, ils ont augmenté de 2 % au premier semestre de cette année à 1,6 million, mais de seulement 4 % en cinq ans. Des statistiques qui interpellent le patron de l’agence Het Zoute. "Les villas sont bien plus sous pression que ne semble l’indiquer le SPF Economie. Leurs prix sont redescendus à leurs niveaux de 2008, perdant entre 10 et 20 %. Sans aucune comparaison, toutefois, avec les pertes de 50 % et plus en Bourse."

"Il y a aussi une raison fiscale à cette affluence de l’offre, ajoute Thibault Vanden Berghe, liée à l’augmentation de l’imposition des avantages en nature. Pour ceux qui ont acheté leur bien en société, cela représente un budget très important." (voir par ailleurs).

Toujours est-il que crise aidant, la demande s’est déplacée vers des biens moins chers : il est plus facile actuellement de vendre un appartement à 400 ou 500 000 euros qu’une villa à 1,5 ou 2 millions. "Notre agence a effectué bien plus de transactions d’appartements cette année que l’an dernier, confirme le patron d’Immo Bis, à des prix inférieurs." A tel point qu’il se dit que certaines agences spécialisées dans le haut du marché regardent désormais en deçà.

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