Les campings entrent dans l’ère industrielle

Charlotte Mikolajczak Publié le - Mis à jour le

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Il est des produits immobiliers auxquels la majorité des investisseurs ne pense pas. Mais une minorité suffit à créer un marché digne de ce nom. C’est le cas des campings.

Certes, le marché belge n’est pas aussi professionnel que l’est le marché français. Du moins du point de vue des investisseurs. Et ce n’est pas une question de saison : elle n’est pas plus étendue en France où, comme en Belgique, elle court d’avril à fin septembre. Dans l’Hexagone, les groupes sont pléthoriques (FranceLoc, Vacanciel, Yelloh !, Kawan ). Tous ne recensent pas des milliers d’emplacements. Tous ne se sont pas diversifiés, proposant, outre des places pour tentes, caravanes, mobil-homes et motor-homes, des gîtes, un hôtel, des services Mais il y en a.

Par comparaison, le paysage belge est encore très familial, très privé. Bon nombre des 200 campings de Wallonie (et c’est pareil en Flandre) sont la propriété d’une seule personne ou PME. Certains en possèdent deux. Rares sont ceux qui en ont plus dans le portefeuille.

Mais les choses changent. Entre 2000 et 2011, en Wallonie toujours, le nombre de campings a baissé d’un tiers (de quelque 300 à environ 200). Par contre, leur capacité d’accueil est restée quasiment identique : 32 308 en 2000, 31 473 en 2011, soit, en moyenne, de 100 à 150 emplacements. C’est dire que des petits campings ont disparu au profit de plus grandes structures. "Aujourd’hui, un camping, c’est 300 emplacements. En dessous, ce n’est pas facile à rentabiliser." Un chiffre donné par Patrick Bloem, directeur de la division camping du groupe Floréal, qui, avec six campings (quatre en Wallonie, deux en Flandre) et 2 000 emplacements, est un des leaders du marché du camping en Belgique (connu aussi pour ses domaines de vacances).

"Le marché belge est encore très éclaté, confirme-t-il. Mais inexorablement, il se rapproche du concept français, avec l’apparition de plus grands groupes." "La professionnalisation du secteur d’activité a bien évolué", renchérit Christian Alard, directeur de la Fédération des campings de Wallonie (Walcamp) qui compte 140 membres, ou plutôt 140 campings, puisque ce sont eux qui entrent en ligne de compte. "De plus en plus de campings sont gérés comme de véritables petites PME, poursuit-il. Il n’est donc pas rare de voir un exploitant reprendre la gestion d’un camping soit à titre privé soit au sein d’un groupe ou une société en place."

Ces regroupements sont imposés par les exigences de plus en plus pointues des clients. Il faut en effet un nombre minimum de places (ou de rentabilité) pour adjoindre piscine, aire de jeux, animation, voire centre de bien-être "Il faut pouvoir mutualiser les dépenses", précise Patrick Bloem. Dépenses qui vont en augmentant. "Le marché bouge, dit-il, avec l’arrivée de nouveaux clients, qui n’ont pas la possibilité de partir en vacances ou d’acheter une résidence secondaire, et le retour d’anciens campeurs, qui exigent, eux, de nouvelles formes de camping qu’on essaye de leur fournir : logements sur pilotis, cabanes en bois, tentes plus structurées " La course à la taille s’explique aussi par la variété d’offres aujourd’hui exigée par la clientèle : des emplacements de passage, des emplacements loués à l’année et la location de mobil-homes (tractables mais fixes, à ne pas confondre avec les motor-homes). "La demande pour les mobil-homes est très forte, affirme Patrick Bloem. On renouvelle d’ailleurs notre parc avec du matériel actualisé."

Mais ces regroupements s’expliquent aussi - surtout ? - par l’augmentation des règlements et normes à respecter. "Face aux exigences du CGT (Commissariat général au tourisme), bon nombre de campings ont soit disparu, soit ne sont plus reconnus, ajoute Christian Alard. Les campings repris sont devenus plus performants et leur qualité a augmenté. Quand bien même le nombre de campings ‘candidats’ à adhérer à la fédération Walcamp a diminué, ils sont de plus en plus nombreux à faire appel à nos services." A savoir représentation et défense, professionnalisation, ainsi que communication (guide annuel, réseau camping-plus, intégration prochaine dans un réseau européen ) et promotion (salons, carrefours tourisme, etc.).

Si les sites grandissent en termes d’emplacement, ils grandissent encore plus du fait que la taille desdits emplacements augmente. Le groupe Floréal se donne pour étalon une surface "confortable" entre 100 et 200 m².

Floréal est donc à la recherche de terrains. Son objectif est d’atteindre 3 000 emplacements à moyen terme (dans un délai de 3 à 4 ans). "Nous travaillons sur trois pistes, explique le directeur de sa division camping. Par acquisition pure et simple; en reprenant l’exploitation mais pas le terrain; ou à partir d’un terrain mis à notre disposition, ce qui est de loin le plus facile pour nous." Une quatrième piste découle des trois premières, formule mixte en quelque sorte : "acheter un camping qui bénéfice encore de terrains disponibles non exploités".

Ce qui ne veut pas dire que Floréal rachète tous les campings qui lui sont proposés. "Nous sommes fort sollicités par des familles qui ne veulent plus ou ne peuvent plus investir, poursuit Patrick Bloem. Certes nous pouvons reprendre certains permis d’exploitation et les remettre aux normes. Mais parfois, les campings sont trop petits (50, 100 emplacements) pour que nous puissions les rentabiliser." Ou mal situés : zone inondable ou, à l’inverse, pas proche d’un cours d’eau; sites compliqués à agrandir car proches d’un site protégé; etc. Avec ceci que souvent, ils sont trop chers. "Sur l’ensemble des dossiers que l’on reçoit, il y a tout et n’importe quoi. Chaque propriétaire vendeur fait son prix. Il n’y a pas de valeur moyenne." Or, et Patrick Bloem insiste : "Notre concept, c’est du tourisme pour tous, c’est-à-dire des prix compétitifs ." "Mais la Région wallonne joue le jeu, conclut-il. Elle sait que son parc de campings est vétuste et doit, avec des opérateurs tels que nous, l’assainir."

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