Batibouw 2018

Comme chaque année à l’approche de Batibouw, BNP Paribas Fortis (BNPPF), n° 1 belge en matière de crédit hypothécaire (1 crédit sur 4), jette un œil dans le rétroviseur pour voir comment s’est comporté le marché du crédit immobilier.

De son analyse, on peut tirer cinq grandes tendances. Dont deux sont la conséquence de la première.

1. Les plus de 55 ans ont de l’appétit pour les briques. La banque évalue qu’ils sont 7 % de plus qu’en 2016 à avoir acquis un bien, du moins à avoir emprunté à cet effet. "Ils sont clairement à l’achat", convient Sébastien Degand, responsable des crédits chez BNPPF, qui se base également sur l’étude semestrielle que la banque édite sur le marché des secondes résidences. Celle-ci englobe les acquisitions effectuées dans un but de loisirs, en Belgique ou ailleurs (France, Espagne, Italie, Pays-Bas…) et celles opérées en vue d’en obtenir un revenu locatif. "Ce qui est le cas dans 75 % des cas", chiffre l’expert. Non sans casser une image reçue : s’ils achètent globalement plus d’appartements que la moyenne des emprunteurs (26 % contre 12 % pour l’ensemble des crédits), ils investissent toujours de préférence dans une maison (74 %). Peut-être dans le but de la diviser en appartements… "Les seuls qui achètent davantage d’appartements que de maisons", poursuit-il, "ce sont les célibataires et les familles monoparentales." A noter que si l’âge moyen des emprunteurs n’a pas véritablement augmenté (38 ans en 2016; 38,2 ans en 2017), c’est que les jeunes restent majoritaires : 1 emprunteur sur 10 a plus de 55 ans, mais ils sont 1 sur 4 à avoir moins de 30 ans. "On entend parfois que l’immobilier n’est plus accessible aux jeunes. Notre portefeuille d’emprunteurs démontre l’inverse."

2. Retour des formules à taux variable. C’est assurément la surprise de l’année. Alors que les taux sont restés historiquement bas, un nombre plus important de clients de la banque a décidé d’opter pour des formules à taux variables, moins chères certes (les taux variables sont plus attractifs que les taux fixes) mais plus risquées. "A ceci près que ce sont les formules variables de plus longue durée (quinquennales et décennales) qui sont prisées", note Sébastien Degand, "et que l’augmentation comme la diminution des taux est plafonnée, ce qui évite de prendre des risques démesurés." Ainsi, le quinquennal, qui est vendu à environ 1,8 %, ne peut-il pas, quels que soient les taux à l’avenir, augmenter de plus du double, donc dépasser 3,6 %. Et si le poids du variable a augmenté, c’est essentiellement parce que ceux qui le pratiquent - les plus de 55 ans, notamment parce qu’ils empruntent sur de plus courtes durées - sont plus nombreux sur le marché immobilier.

3. Recul de la quotité moyenne, qui est tombée à 76 %. Largement sous la barre des 80 % voulue par la Banque nationale de Belgique (voir page 7). Un lien de cause à effet ? "Pas du tout", répond l’expert. "Nous sommes en attente. A ce jour la banque n’a pas changé sa méthode de décision ou de tarification. Les clients n’ont pas été pénalisés. Et puis, c’est une statistique qui est tirée vers le bas par la présence des plus de 55 ans sur le marché qui, en moyenne, se contentent d’une quotité de 57 %. Cela a un effet mécanique à la baisse."

4. Pause en matière de refinancements. L’an dernier, près de 3 crédits sur 10 chez BNPPF (27 %) ont concerné des refinancements. C’est peu, très peu : moitié moins qu’un an auparavant ! "Rien d’étonnant, indique Sébastien Degand. Nous avions prévu et anticipé ce recul. Nous sortons en effet de trois années durant lesquelles nous avons eu énormément de refinancements (44 % des crédits en 2014, 65 % en 2015, 54 % en 2016). Tous ceux qui pouvaient revoir leur crédit l’ont revu. Le fait que les taux n’ont pas bougé en 2017 n’a donc pas eu d’impact." Le potentiel ayant été écumé, on est revenu à un niveau normal (celui de 2012).

5. Pas de boom des crédits pour rénovation. Depuis avril 2017 et la transposition en droit belge de la directive européenne visant à garantir plus de professionnalisme en matière de crédit, les travaux de rénovation à but immobilier ne peuvent plus être financés via un crédit à la consommation classique mais doivent obligatoirement faire l’objet d’un emprunt hypothécaire. "On pensait repérer cette obligation dans les résultats de 2017, mais cela n’apparaît pas", conclut Sébastien Degand. "Au contraire même : l’an dernier, 23 % des crédits hors refinancement avaient pour but une rénovation; c’est 15 % de moins qu’en 2016." Par contre, le montant moyen emprunté a fortement augmenté, +11 %, mais c’est une autre histoire.

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