Quel habitat pour demain?

Thierry Laffineur Publié le - Mis à jour le

Batibouw 2018

Dans sa présentation des perspectives du marché du logement pour l’année 2018, Robert de Mûelenare (Administrateur délégué de la Confédération de la Construction - plus grande organisation patronale du secteur) proposait une analyse du marché résidentiel – neuf et rénovation - structurée autour d’un double questionnement :

- Quels résultats la construction a-t-elle engrangés au cours de l'année écoulée (2017) et quelles tendances marquantes se sont dégagées ?

- Quid de 2018 et les années suivantes ?


BONNES NOUVELLES POUR LE SECTEUR

Sur base des chiffres actuels et de leurs projections, la construction – toutes activités confondues - devrait confirmer en 2018 et au-delà, sa courbe de croissance et afficher de meilleurs résultats que l'économie belge dans son ensemble.

Cette évolution positive se reflète également dans le secteur résidentiel : le parc de logements a enregistré, au cours de ces 20 dernières années, une croissance annuelle de quelque 45.000 habitations.

Un examen plus approfondi révèle que ce sont surtout les évolutions du marché de la construction neuve en Flandre qui influent sur les statistiques nationales. Ces évolutions découlent notamment de la nouvelle réglementation régionale en matière de PEB, le niveau E maximal devenant de plus en plus strict (*), et de son incidence sur les demandes de permis de bâtir juste avant les renforcements de fin 2013 et fin 2015. Le nombre de permis de bâtir octroyés en 2014 et 2016 a dès lors augmenté, pour atteindre respectivement 54.000 et 51.000 unités (maisons et appartements confondus, sur base annuelle, pour l'ensemble du pays). Le nombre de permis de bâtir accordé en 2017 – légèrement en repli - s'établit à environ 47.000 unités.

Depuis le 1er janvier de cette année, le niveau E est à nouveau renforcé en Flandre (de E50 à E40). Cette décision a également entraîné un effet d'anticipation au cours des derniers mois 2017. En conséquence, on peut s’attendre à un volume de 50.000 nouveaux logements autorisés en 2018 pour l'ensemble de la Belgique.

La situation sur le marché primaire du logement est différente à Bruxelles et en Wallonie. Le nombre de nouveaux logements autorisés y est structurellement inférieur à la Flandre. Néanmoins, les sept premiers mois de 2017 font apparaître les signes d'une reprise prudente.

LE BOOM DES APPARTEMENTS, L’INSUFFISANCE DES RÉNOVATIONS

Une autre tendance se dégage sur ce marché, et diffère en outre selon les régions : il s'agit de la part des appartements dans le nombre total des permis de bâtir pour des logements neufs. A Bruxelles, cette proportion est de 91 % des logements neufs, pour 64 % en Flandre. En Wallonie, les appartements n'ont pas tout à fait atteint les 48 % de parts de marché en 2016. Leur part est toutefois bien supérieure à son niveau d'il y a 10 ans, tout comme en Flandre. Cette évolution à la hausse du nombre d'appartements s'explique, entre autres, par l'évolution des prix des terrains à bâtir.
Les différences régionales, quant à elles, s'expliquent par une densité de population supérieure (à Bruxelles et en Flandre), ainsi que par une politique différente d'aménagement du territoire qui, surtout en Flandre, à travers le modèle ‘Betonstop’ (**), freine le développement accru de constructions dans les campagnes, et incite davantage à une densification dans les centres des villes et villages et à proximité de ceux-ci.

Remarque : En ce qui concerne le marché de la rénovation de logements existants, les évolutions sont plus ou moins parallèles dans les différentes régions. Il y a relativement peu de fluctuations. Ce segment est en effet propulsé par une dynamique double : d'une part, les logements deviennent de plus en plus anciens et de plus en plus nombreux, et d'autre part, ces mêmes logements doivent satisfaire à des exigences énergétiques de plus en plus strictes. Un point de vigilance toutefois : le rythme des rénovations est trop faible, alors que les besoins en termes de rénovation des habitations existantes sont considérables, surtout si l'on veut contribuer à atteindre les objectifs climatiques.

CREDITS à 3% : OK - TVA à 21% : Trop !

Les taux des crédits hypothécaires restent favorables. Au cours des sept premiers mois de 2017, les taux ont avoisiné les 2 %. Le Bureau fédéral du Plan évoque toutefois une augmentation de 20 points de base en 2018, 60 points de base en 2019 et 100 points de base en 2020 (soit environ 3 % pour une durée de 20 ans). Grâce à ce facteur, combiné à une augmentation supplémentaire du pouvoir d'achat, le climat reste favorable à l'investissement sur le marché résidentiel.

Si les perspectives sont positives, la prudence reste toutefois de mise.

En effet, pour garantir la dynamique du marché résidentiel, les autorités devront mener une politique fiscale et d'aménagement du territoire qui stimule l'évolution indispensable du parc de logements, plutôt que de la freiner.

Cela signifie que certaines mesures fiscales douteuses prises ces dernières années, telles que la restriction du bonus logement en Flandre, le remplacement du bonus logement par un chèque-habitat en Wallonie, la suppression du bonus logement à Bruxelles (en dépit d'un accroissement de la réduction des droits d'enregistrement), l’augmentation de la TVA de 6 % à 21 % pour les travaux de rénovation sur les logements âgés de 5 à 10 ans... ne favorisent pas, que du contraire, le renouvellement et la rénovation du parc de logements.

D'autres mesures non fiscales sont susceptibles de perturber le marché (comme des interventions prudentielles, une réglementation ou un aménagement du territoire mal réfléchis et trop brusques). Songeons notamment à la réglementation PEB excessive ou aux prescriptions trop strictes en matière d'aménagement du territoire. Ce type d'intervention peut s'avérer contre-productif. Il faut de la flexibilité pour pouvoir s'adapter aux nouveaux besoins en matière de logement (dont ceux engendrés par le phénomène de la co-habitation) et aux évolutions de la société (davantage de personnes âgées, davantage de familles monoparentales, davantage de densification...).

2017 : RECORD DU NOMBRE DE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

Prix moyen d’une maison d’habitation en Belgique : 240.451 EUR (+2,5% versus 2016)

Prix moyen d’un appartement en Belgique : 215.440 EUR (+2,5% versus 2016)

2017 aura été l’année la plus active sur le marché immobilier belge : un nombre record de transactions immobilières (329.000) ont été conclues, +0,8% de plus qu’en 2016, l’année record précédente.

Au niveau national, le prix d’une maison d’habitation a connu une augmentation de +8.6% sur la période de 2013 à 2017. Annuellement, cela correspond à une hausse entre +2,5% et +2,7% sur cette période. Seule 2015 fut une exception : le prix n’ayant augmenté que de +0,6%.

Durant la période 2013-2017, le prix d’un appartement dans notre pays a augmenté de +7,6%. En 2017, l’acheteur payait en moyenne, pour un appartement, 15.000 EUR de plus qu’en 2013. L’indice immobilier annuel est de 124,79, soit une augmentation de +0,8% en comparaison avec 2016. Mars, octobre et novembre furent, au cours de l’année passée, les mois les plus actifs sur le marché de l’immobilier. Le nombre de transactions n’a pas seulement augmenté au niveau national (+0,8%), mais également en Flandre et en Wallonie: +1,1% en +0,7%. A Bruxelles, une légère baisse versus 2016 a été enregistrée avec -0,2%.

OPTIMISME et AIDE FAMILIALE !

© Ma�tre Renaud Gr�goire

A la question du pourquoi ce marché connaît une telle activité Renaud Gregoire, porte-paroles de notaire.be précise : “Le nombre record de transactions immobilières doit être rattaché à l’optimisme croissant des Belges: le nombre de nouveaux emplois est en augmentation, le nombre de néo-entrepreneurs continue à grimper, les entreprises existantes investissent massivement. Selon les derniers chiffres du Bureau national de la sécurité sociale, il ressort que la croissance de l’emploi est la plus forte auprès des 50+, un groupe également de plus en plus actif sur le marché immobilier. Les faibles taux d'intérêt restent également un facteur important au cours de cette dernière année. En outre, l'immobilier continue à être un investissement à la mode, notamment sous de nombreuses formes relativement nouvelles telles que les chambres d'hôtel, les box de garage et les kots d'étudiants. Le marché immobilier lié à la santé était également en nette progression, à l'image des appartements-services et des habitations kangourous. Par ailleurs, alors qu’il devient exceptionnel qu’un emprunteur puisse souscrire un crédit hypothécaire plus élevé que le prix d’achat, cela n’a pas empêché le marché de maintenir un niveau d’activité très élevé. On peut dès lors se réjouir que de nombreux emprunteurs aient bénéficié de soutien financier autre, familial généralement. L’argent ne rapportant rien à la banque, de nombreuses personnes sont enclines à aider leurs enfants dans l’acquisition d’un bien. »

Thierry Laffineur