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Il est de notoriété publique que les banques financent au maximum 80% du montant d’un bien… A une époque où les taux hypothécaires sont au ras du sol, il peut être frustrant de ne pouvoir acheter… Et si c’était quand-même possible ? Rencontre avec M. Vandenbosch, responsable-fondateur du Bureau Hypothécaire Européen (BHE).

M. Vandenbosch, quel est actuellement le climat sur le marché du crédit hypothécaire ?

Les taux sont très bas pour le moment, entre 1,5 et 3% en moyenne. Il y a donc une recrudescence de crédits depuis une bonne année. Ils étaient retombés il y a trois ou quatre ans, et bon nombre de propriétaires avaient alors racheté leur prêt à un taux plus attractif. Puis, les taux sont remontés il y a deux ans… Le marché n’est pas un long fleuve tranquille…

Vous proposez aujourd’hui l’accès à la propriété d’un bien sans fonds propres. Comment est-ce possible ?

En général, les frais de notaire sont obligatoirement finançables sur fonds propres.

Or, nous proposons un produit destiné à financer les honoraires de notaire, qui s’élèvent entre 6 et 17,5% du montant de l’achat. Il ne s’agit pas d’un prêt à tempérament, mais bien d’un second petit prêt hypothécaire (à côté du principal qui finance le bien immobilier). Le taux d’intérêt est légèrement plus élevé et s’étale sur dix ans au maximum, mais cela peut être très intéressant pour les personnes qui souhaitent acheter rapidement, et sans épargne. Vu les taux actuels, acheter un bien est aujourd’hui équivalent au loyer que l’on débourserait dans le cas d’une location. Et comme les Belges ont une brique dans le ventre, cela accélère encore le mouvement !

Quelles sont les conditions pour l’octroi de ce « petit prêt » sans fonds propres ?

Il faut que la personne travaille en CDI depuis au moins une année et que le DTI (c’est-à-dire le rapport charges/revenus) n’excède pas 45% du salaire. Cela signifie qu’il ne doit pas y avoir trop de crédits en cours. Il existe aussi certaines conditions d’âge et de montant.

Quelles sont les erreurs les plus souvent commises par les jeunes candidats-propriétaires ?

C’est l’absence de « bonne » information. Il s’agit de l’un de nos rôles. Avant d’aller frapper à la porte des agences immobilières ou de consulter les sites web spécialisés, les aspirants propriétaires devraient toujours consulter un organisme financier au préalable afin de savoir de quelle manne financière ils disposent. De même, une clause suspensive dans le compromis de vente mentionnant « sous réserve de l’obtention d’un prêt hypothécaire » devrait toujours y figurer afin de protéger l’acheteur. Il faut aussi savoir qu’un bien dont le revenu cadastral est supérieur à 745 euros double automatiquement les droits d’enregistrement. Depuis le début de l’année, et dans le cadre d’un premier achat, il existe par ailleurs un abattement sur les premiers vingt mille euros consentis pour les droits d’enregistrement. Enfin, les jeunes ne doivent pas perdre de vue que l’on peut déduire fiscalement une partie des intérêts d’un prêt hypothécaire…

Comment expliquez-vous qu’autant d’aspirants propriétaires se rendent d’abord à la banque plutôt que chez un courtier ?

Il s’agit d’un réflexe historique et les vieilles habitudes ont la dent dure ! C’est bien dommage car les banques considèrent davantage leurs clients comme des numéros là où les courtiers prennent le temps du dialogue. Nous voyons au moins trois ou quatre fois nos clients avant de sceller un prêt hypothécaire. De plus, comme nous collaborons avec une dizaine de banques, cela nous permet de travailler en totale indépendance. Cela nous donne également un aperçu immédiat et complet du marché avec, à la clé, une solution sur mesure pour nos clients, avec le meilleur rapport qualité/prix. Se rendre dans une banque, puis une autre, représente une immense perte de temps pour le particulier. Sans compter qu’il n’aura accès qu’à une infime partie du marché bancaire global. En effet, les banquiers sont inévitablement limités par les critères et conditions d’octroi décidés par l’institution qui les emploie.

Le réflexe du taux fixe serait également, selon vous, une mauvaise idée…

Oui, la plupart des gens pensent faire le choix de la sécurité avec un taux fixe sur 20 ou 25 ans. Or, statistiquement parlant, il faut savoir que la durée moyenne d’un prêt hypothécaire s’élève à 7 ou 8 ans. Soit parce que le prêt est racheté, soit parce que les propriétaires déménagent, font des travaux ou divorcent. Viser un taux fixe pour un prêt sur 20 ou 25 ans n’est donc pas réaliste. Je conseille plutôt un taux révisable sur 10 ans + 5 + 5, par exemple…

Vous proposez également de regrouper les crédits des personnes se trouvant dans l’embarras financier…

Oui, nous cherchons toujours la solution optimale pour nos clients. S’il y a une solution, nous la trouvons ! Nous pouvons aussi proposer le financement de biens immobiliers sous forme de prêt hypothécaire avec un terme fixe. Entre autres exemples… Notre créneau est la flexibilité et la personnalisation en fonction des cas que nous rencontrons…

Comment reconnaître un « bon » courtier en prêt hypothécaire ?

Je pense qu’il est avant tout important de se fier au bouche-à-oreille, à sa réputation. Un bon courtier doit aussi se rendre suffisamment disponible pour ses clients. Nombreux sont les gens à opérer seuls dans ce métier. Ils risquent alors d’être submergés de travail… Les bons produits sont une chose, mais il faut également pouvoir assurer un suivi administratif en bonne et due forme…

© BHE

BHE en bref

Fondé par Monsieur et Madame Vandenbosch à Somzée (Walcourt), le Bureau Hypothécaire Européen (BHE) existe depuis de longues années. Composé d’une équipe de professionnels en crédit hypothécaire, à la consommation et en assurance, BHE a joué un rôle de pionnier en Wallonie dans le crédit hypothécaire par reconstitution du capital. Après avoir d’abord travaillé avec des organismes hollandais tels que Rabobank & ABN Amrobank, il collabore aujourd’hui avec les plus grands noms du monde de la finance et de l’assurance du pays.

BHE. Bureau de Somzée. Rue de Tarcienne, 5b à Walcourt (Somzée). 071 21 41 41.

Bureau de La Louvière. Rue Parmentier, 1 à La Louvière. 064 44 92 00. Infos : www.b-h-e.be