Immo

Les prix des logements en Belgique ne cessent d’augmenter, on le sait. Mais est-il encore possible, aujourd’hui, de trouver un logement à un prix abordable ? Et quels sont les facteurs à prendre en compte pour réaliser une bonne affaire ? Isabelle Vermeir, CEO de Century 21 Benelux, le leader belge de l’immobilier résidentiel, donne ses clés d’analyse et quelques bons conseils.


D’année en année, de baromètre en baromètre, les prix de l’immobilier belge s’affichent - à de rares exceptions près - toujours à la hausse. De quoi faire de la brique un investissement fiable… Mais encore faut-il pouvoir se le permettre. Et les conditions toujours plus strictes que posent les banques à l’octroi d’un prêt hypothécaire compliquent encore la donne. De quoi expliquer le choix posé par de nombreux Belges : reporter l’achat d’un bien, voire y renoncer, persuadés qu’ils ne trouveront pas de logement à un prix décent. « Cette logique est compréhensible, mais elle indique surtout une méconnaissance du marché », tempère Isabelle Vermeir, CEO de Century 21 Benelux, le plus important groupe d’immobilier résidentiel du pays.

L’importance de la localisation

« Contrairement à ce que beaucoup de citoyens pensent, il reste tout à fait possible de trouver des maisons aux alentours, voire sous le seuil des 250 000 euros. Le prix moyen d’une maison en Belgique tourne d’ailleurs autour des 245 000 euros. Cela dépend beaucoup de l’état et surtout de la localisation du bien : en Wallonie, on peut obtenir jusqu’à deux fois plus d’espace que pour la même somme en Flandre. A noter toutefois que les variations sont extrêmement importantes d’une province à une autre, avec un pic des prix du côté de Knokke et des logements nettement plus abordables du côté de Mons, par exemple, mais aussi dans le Limbourg. »

Pour ce qui est du logement neuf, les promoteurs immobiliers ont d’ailleurs bien compris la tendance, et sont de plus en plus nombreux à miser sur des logements plus petits, plus fonctionnels et plus abordables sur le plan financier. « C’est d’autant plus logique que la Région flamande, comme la wallonne, a décidé de mettre fin à l’urbanisation des terrains naturels, explique Isabelle Vermeir. Ce n’est pas forcément la fin de la villa quatre façades, mais cela induit que l’on devra densifier les espaces urbains. Et pour cela, il faut des logements plus petits mais mieux pensés », ajoute la CEO de Century 21. A noter aussi que ce « stop au béton » - prévu à l’horizon 2040 en Flandre et 2050 en Wallonie - devrait soutenir la hausse des prix des biens immobiliers actuellement plus isolés. Une tendance à prendre également en compte lorsque l’on envisage d’acheter un logement en dehors des zones urbaines.

Le prix annoncé n’est pas tout

C’est d’ailleurs un élément très important à considérer : un logement coûtant un petit peu plus cher à l’achat, mais offrant d’excellentes performances énergétiques, peut s’avérer très rentable à moyen-terme. « Il est très important de tenir compte de cette question lorsque l’on s’intéresse à un bien dont le prix est particulièrement bas : que m’en coûtera-t-il en termes d’énergie, de rénovations à faire, de mise aux normes… Les (très) bonnes affaires existent toujours, mais chaque opportunité doit être étudiée soigneusement. En effet, de nombreux acheteurs sous-estiment les frais de rénovation ».

A noter que d’autres éléments entrent également en ligne de compte, comme les incitants fiscaux, le niveau des droits d’enregistrement, etc. « Ce sont des facteurs qui peuvent avoir une influence déterminante sur la facture finale : la baisse des droits d’enregistrement, par exemple, peut réduire la facture de plusieurs dizaines de milliers d’euros dans certains cas. Idem avec les primes à la rénovation, notamment en Wallonie, qui peuvent rendre l’achat d’une maison ‘à retaper’ beaucoup plus intéressant ».

Reste le volet le plus délicat : le financement de l’opération. Les banques se montrent nettement plus prudentes dans l’octroi de prêts hypothécaires : finie la belle époque durant laquelle il était possible d’emprunter 100% du prix d’achat du logement, voire plus afin de couvrir les frais de notaire, d’enregistrement… Il est surtout presque systématiquement nécessaire aujourd’hui d’amener un apport allant jusqu’à 20% du prix afin d’espérer convaincre la banque. « Cela rend évidemment les choses nettement plus compliquées, surtout lors du premier achat, mais c’est partiellement compensé par la faiblesse des taux d’intérêt : lorsque l’on pouvait emprunter 120% du montant sans apport, les taux d’intérêt dépassaient parfois les 10%, explique Isabelle Vermeir. Mais surtout, cela a assaini le marché parce que la prise de risques, à l’époque, était vraiment excessive. Le système est redevenu rationnel et soutenable à long terme ».

Infos : Century 21