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Avis aux particuliers qui se questionnent sur leur possibilité d’accéder à la propriété ! Si les conditions deviennent de plus en plus sévères pour souscrire un crédit hypothécaire, sachez qu’il reste possible de devenir propriétaire – sous certaines conditions - sans fonds propres. Explications des différentes alternatives existantes.

Depuis le 1er avril 2017, une directive européenne interdit aux particuliers de souscrire un prêt personnel - en vue d’un achat immobilier - pour financer les frais de notaire. En d’autres termes : les particuliers sont désormais obligés d’emprunter le montant correspondant aux frais de notaire dans le cadre d’un crédit hypothécaire.

Face à la demande croissante des particuliers de financer les frais de notaires, voici les différentes options proposées par les courtiers en crédits et assurances.

· Financer la totalité des frais de notaire

Parce que les frais de notaire sont liés à l’achat immobilier, ils sont désormais toujours inclus dans le crédit hypothécaire. Seule différence : par le passé, on parlait de crédit 125%, alors qu’aujourd’hui on parle de crédit total. Dans ce crédit total, la totalité des frais de notaire et des frais d’achat peuvent être englobés, ainsi que d’éventuels travaux. Si le crédit all-in peut comprendre un budget travaux, il s’articule toujours en deux parties : une première avance qui courra sur 25 ans (montant de l’achat et des travaux éventuels) et une seconde avance étalée sur dix ans qui inclura le paiement des frais de notaire.

Dans ce contexte, c’est la banque qui règlera directement les frais liés à l’achat chez le notaire. Ce crédit « frais de notaire » est possible uniquement sous certaines conditions : il doit s’agir d’un premier achat, le nombre de crédits en cours doit être limité et les personnes fichées à la Banque Nationale ne sont, par ailleurs, pas recevables. « Si les emprunteurs ont peur d’être pris à la gorge, il existe des formules « budget » afin d’adapter les mensualités le temps du paiement des frais de notaire », précise Christophe Contrucci, co-gérant de CEC Finance, une société de courtage en crédits et assurances située à Mons. Pour plus de plus amples informations, dirigez-vous vers votre courtier en crédits.

· Emprunter une partie des frais de notaire

Si l’emprunteur dispose d’un apport en fonds propres pour financer une partie des frais de notaire, il est alors possible de faire un crédit à 105% de quotité, c’est-à-dire que 5% du prix d’achat du bien sont prêtés dans le cadre du crédit hypothécaire, afin de financer le solde manquant des frais de notaire. Les candidats acheteurs investissent donc une partie des frais de notaire en fonds propres et le reste est financé dans le crédit.

Les droits d’enregistrement – et donc les frais de notaire – variant d’une fiscalité régionale à l’autre, il est plus prudent de se renseigner suffisamment à l’avance auprès de votre courtier ou notaire pour calculer quels frais de notaire vous devrez payer en bout de course. En ce qui concerne les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, étant donné le nouvel abattement fiscal, un crédit à 105% de quotité peut parfois suffire pour couvrir la totalité des frais de notaire.

· Mettre un bien complémentaire en garantie

La troisième solution de financement possible réside dans le placement d’un bien complémentaire en garantie. A titre d’exemple, un futur acquéreur peut solliciter l’aide de ses parents pour mettre en garantie leur bien immobilier. Si les parents, repris dans cet exemple, veulent acheter une nouvelle voiture, le crédit de leur enfant n’apparaîtra pas dans leurs charges puisqu’ils n’interviennent qu’à titre d’affectants hypothécaire et non comme co-emprunteurs.

Cette formule comporte toutefois un risque : en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, les parents pourront subir, après saisie sur salaire de l’emprunteur et vente du bien, la vente de leur propre bien. Ce cas de figure est cependant extrêmement rare. Un dossier bien construit et une confiance mutuelle sont donc primordiaux pour que la situation évolue correctement.

Infos : www.cecfinance.be