Immo

Catherine Delforge Professeure Université Saint-Louis-Bruxelles

Tout un chacun a déjà entendu parler de la “garantie décennale”, mais peu nombreux sont ceux qui savent exactement ce qu’une telle protection recouvre. Le terme est d’ailleurs trompeur car, comme nous le verrons, nous ne sommes pas ici en présence d’une véritable “garantie” qui permettrait au client (nommé “maître de l’ouvrage”) de se plaindre de toutes les malfaçons et de se borner à exiger une “réparation” (remplacement, réparation, indemnisation, etc.).

1 - Les principes. Lorsque l’on parle de “constructeurs”, on vise largement les entrepreneurs de travaux, les architectes, les sous-traitants mais aussi les autres potentiels intervenants dans la construction ou la réalisation de travaux immobiliers (en ce compris les travaux préalables à une construction, comme des tests de stabilité ou de résistance, par exemple). Ces constructeurs supportent, le cas échéant côte à côte, une responsabilité spécifique, additionnelle à la responsabilité qui incombe à tout prestataire de services rémunérés : la “garantie” décennale.
Régie par le Code civil, cette responsabilité est d’ordre public car elle tend à protéger la sécurité publique. C’est d’ailleurs ce qui explique qu’elle soit soumise à des conditions strictes. Elle peut être mise en œuvre dès qu’un “travail” immobilier est réalisé : construction, mais aussi travaux effectués sur un immeuble ou une partie de celui-ci, comme des travaux de rénovation. Elle joue au bénéfice du maître de l’ouvrage, bien entendu, mais peut également être invoquée par un (sous-) acquéreur du bien. Elle offre la possibilité à celui qui s’en prévaut d’obtenir une exécution conforme des travaux et l’octroi de dommages et intérêts. Lorsque l’action est introduite contre un architecte, toutefois, seule une indemnisation se conçoit dès lors que celui-ci n’a pas pris l’engagement de réaliser les travaux, mais uniquement de les concevoir et contrôler. Cette responsabilité joue pendant 10 ans à dater de la réception-agréation des travaux, c’est-à-dire à dater du moment où l’ouvrage ayant été livré au client, ce dernier a été à même de l’inspecter et de constater certains défauts.

2 - Quelles conditions ? Il faut établir l’existence ou le risque de survenance d’un vice de construction ou d’un vice du sol suffisamment grave en ce sens qu’il met en péril la stabilité ou la solidité du bâtiment ou de ses parties maîtresses. Peu importe, par contre, que ce vice ait été décelable ou non par le client. Mais il ne pourra donc pas s’agir d’un souci purement esthétique, comme des fissures apparaissant sur un carrelage mal posé. De même, la présence d’une humidité excessive qui n’entraîne aucun risque de cet ordre ou un défaut d’isolation acoustique ne seront pas suffisants. La garantie décennale jouera, par contre, en présence de désordres qui affectent le parement en maçonnerie d’un bâtiment ou les éléments porteurs de celui-ci.
Enfin, et surtout, il faut encore établir une faute du constructeur, prouver qu’il ne s’est pas comporté conformément à ce qu’exigeait le contrat ou les règles de l’art…

3 - Et si la garantie décennale ne joue pas ? Si ces conditions ne sont pas rencontrées, le client n’est pas pour autant privé de toute possibilité. Les constructeurs supportent, en effet, par principe, une responsabilité civile en cas de retard, de mauvaise exécution ou d’inexécution de leurs engagements. Et dans ce cadre, ils répondent des vices dits “apparents” au moment de la réception des travaux ainsi que des vices cachés de moindre gravité qui apparaissent ultérieurement.
La différence qui peut être déterminante dans la pratique, est que ces responsabilités peuvent, sous réserve d’exigences légales plus contraignantes, être aménagées dans la convention et, notamment, faire l’objet de limitations ou exclusions. Ces protections-ci ne sont en effet pas d’ordre public. Voici donc une nouvelle illustration de la nécessité d’être prudent au moment de conclure ce type de contrat !