Immo Le rendement d’une location est deux fois plus gratifiant à Bruxelles qu’à Londres. Mais deux fois moins qu’au Danemark.

Pour la sixième année consécutive, Deloitte sort son "Property Index", qui compare les marchés immobiliers résidentiels européens et analyse les facteurs qui influencent leur évolution. La Belgique ne s’en sort pas mal, à condition de penser que les moyennes sont préférables aux extrêmes. On ne la retrouve ni dans les tarifs les plus élevés, ni dans les rendements les plus faibles, et certainement pas dans l’endettement excessif. Selon le cabinet d’audit et de conseils, les fondamentaux belges restent solides et sa stabilité de mise, alimentée par l’appétit de petits investisseurs. Le risque d’une correction de prix prononcée reste limité. Et ce ne sont pas les éventuels soubresauts trimestriels qui diront le contraire (voir page 26).

En 15 ans, les prix de la brique résidentielle belge ont certes plus que doublé en valeur nominale, mais depuis 2011, la croissance s’est fortement ralentie. En 2016, ils n’ont augmenté que de 1,1 %, proche de l’inflation. Ce que cachent certaines particularités locales. Deloitte relève en effet une augmentation moyenne des prix de 2,70 % à Bruxelles et de 0,5 % à Anvers, mais une diminution de 3,2 % à Gand.

Cette tendance haussière, la Belgique la partage avec la majorité des pays d’Europe. La croissance la plus vigoureuse est constatée en Slovénie, où les prix ont grimpé de manière impressionnante (+26,5 %), suivie du Danemark (+10,8 %), de la Pologne (+9,7 %) et de la Hongrie (+9,7 %). En Espagne et en France, ils ont augmenté de 4,4 % et 1,4 %. Seuls le Royaume-Uni (-9 %), Brexit et recul de la livre britannique obligent, et l’Italie (-1,5 %) font exception à la règle.

Un des facteurs conditionnant la croissance des prix étant lié à l’endettement des ménages, il est également analysé. A nouveau, la Belgique ne fait pas d’excès : le rapport de la dette hypothécaire totale par rapport au revenu disponible total s’y élève à 88 %. C’est plus qu’en Allemagne (67 %), mais beaucoup moins qu’aux Pays-Bas (193 %) ou au Danemark (175 %).

Pas toujours aussi abordables qu’on croit

Au-delà du prix, l’étude détermine dans quelle mesure les logements sont abordables en fonction du nombre d’années de salaire brut qu’il faut consacrer à l’achat d’un bien neuf standard (70 m²). C’est en Tchéquie et au Royaume-Uni qu’ils sont les moins abordables (respectivement 11 ans et 10 ans de salaire brut). Avec un ratio de 5,3 ans, la Belgique est, avec l’Allemagne et les Pays-Bas, un des pays où les logements sont les plus abordables. Deloitte précise cependant qu’entre salaire brut et salaire net, il y a moins de marge en Belgique qu’ailleurs.

Pour la première fois, Deloitte s’est penché sur le rendement obtenu par la mise en location de biens résidentiels. Le plus grand marché locatif d’Europe se trouve en Allemagne, où 54 % des ménages louent leur logement. En Belgique, ils ne sont que 24 %, un chiffre voisin de ce que l’on constate aux Pays-Bas, en France et au Royaume-Uni. Les villes les plus intéressantes pour investir en termes de revenus locatifs se situent au Danemark, en Pologne et en Hongrie, où les rendements fluctuent entre 6 et 8 %. Les rendements les plus faibles, on les trouve dans le centre de Londres (2 %), suivi de Paris (2,8 %) et Vienne (2,8 %). En Belgique, les rendements des villes de Bruxelles (4,2 %), Anvers (4,5 %) et Gand (4,3 %) sont proches de la moyenne européenne pour les grandes zones urbaines.