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Avec la fin des vacances d’été et la rentrée des classes en vue, Century 21 Benelux se penche sur le marché immobilier. Entretien avec Isabelle Vermeir, CEO du groupe Century 21 Benelux, le plus important groupe d’immobilier résidentiel belge.

© Century 21

Les vacances ne sont pas synonymes de repos pour les candidats-acheteurs. Et la rentrée des classes, surtout dans le supérieur, entraîne un grand nombre de décisions à prendre pour les parents d’étudiants.

Et qu’en est-il des maisons ? Acheter un bien pour la rentrée, bonne ou mauvaise idée ? Y a-t-il de bons ou moins bons moments pour acheter/vendre un bien immobilier ? A ces questions, nombre de Belges ont tendance à répondre en se basant sur des idées préconçues, telles que « durant les vacances d’été, il ne se passe rien ». La réalité est pourtant plus contrastée. « On observe certes une activité plus importante en début et en fin d’année en termes de transactions effectives, explique Isabelle Vermeir, CEO du groupe Century 21 Benelux. Mais les candidats-acheteurs, par exemple, sont aussi particulièrement actifs pendant les vacances d’été : ils se renseignent beaucoup et profitent de leurs congés pour préparer leur projet d’achat, collecter l’essentiel des renseignements nécessaires, ce qui nous fait gagner beaucoup de temps à la rentrée », ajoute la CEO, à la tête du plus important groupe d’immobilier résidentiel belge, avec près de 182 agences.

Bien suivre le cadre règlementaire

Reste que le boom de l’activité s’observe surtout durant les derniers mois, voire les dernières semaines de l’année : « La période de Noël - Nouvel An est typiquement très riche en transactions parce que beaucoup d’acteurs souhaitent avoir bouclé leur opération pour le début de l’année suivante ». Mais des facteurs extérieurs peuvent aussi avoir un impact déterminant sur le timing des opérations avec, en première ligne, l’évolution du cadre règlementaire. « La réduction récente des frais d’enregistrement en Flandre, par exemple, a largement changé la donne : les acheteurs retardaient leur projet, la transaction, ou faisaient même des promesses d’achat pour que le deal n’intervienne qu’après l’entrée en vigueur de l’application », explique Isabelle Vermeir. Pour rappel, les frais d’enregistrement ont été fixés à 7% à partir du 1er juin 2018, contre 10% auparavant, ce qui devrait solidement soutenir l’activité du marché immobilier flamand sur le deuxième semestre de l’année.

Un kot pour la rentrée ?

La rentrée scolaire, et surtout académique, a toutefois elle aussi un impact sur le marché immobilier, mais il est indirect. « Ce que l’on observe souvent, ce sont des parents qui commencent à se renseigner en début d’année pour l’achat d’un kot ou d’un appartement que leurs enfants pourront utiliser à partir du mois de septembre », note Isabelle Vermeir. Un projet qui n’est évidemment pas à la portée de toutes les bourses - comptez 125.000 à 150.000 euros pour un logement étudiant - mais qui peut avoir du sens. « Les loyers des logements étudiants sont particulièrement élevés et, pour certains, il peut être plus intéressant de profiter des taux d’intérêts encore bas sur les prêts hypothécaires pour acheter un logement qui pourra ensuite être rentabilisé, surtout si plusieurs enfants décident d’aller dans la même université ». Century 21 Benelux avait d’ailleurs réalisé une analyse de marché en 2016, qui indiquait que près d’un étudiant sur 6 en Belgique optait pour l’achat plutôt que la location de son logement étudiant.

Devenir propriétaire après les études

A noter que la demande provient aussi de plus en plus souvent... des étudiants eux-mêmes. Ou plutôt des jeunes qui viennent de finir leurs études : « C’est une tendance que l’on observe de plus en plus : ils aspirent à devenir propriétaires le plus vite possible après leurs études », explique la directrice de Century 21 Benelux. Un projet loin d’être facile à mener toutefois, tant les exigences des banques sont importantes lorsqu’il s’agit d’accorder un prêt hypothécaire, surtout à des personnes plus jeunes, dont la situation financière n’est pas encore complètement établie.

Quand l’école conditionne la maison

Autre phénomène que relève le leader belge du marché immobilier résidentiel : la localisation d’un bien par rapport aux établissements scolaires fait de plus en plus partie des critères majeurs dans le processus d’achat. Les problèmes de mobilité étant ce qu’ils sont, les candidats-acquéreurs souhaitent de plus en plus souvent que leur futur logement soit non seulement proche de leur lieu de travail, mais également de l’école ou de la crèche de leurs enfants. « Cela fait partie d’un mouvement général : les Belges sont prêts à déménager plus souvent et cherchent avant tout à se faciliter la vie, notamment en termes de mobilité : la superficie ne fait pas tout, le confort prévaut. Ils cherchent donc à être proches de leur job ou des transports en commun, de l’école des enfants, des magasins, d’un parc,… », complète Isabelle Vermeir. Une mauvaise localisation peut donc lourdement compliquer le processus de vente d’un logement. « Selon une analyse que nous avons réalisée en 2017, ce sont jusqu’à 30% des biens qui ont du mal à trouver acquéreur et doivent revoir leur prix à la baisse parce qu’ils ne disposent pas d’une situation avantageuse ».

Infos : Century 21