Immo Belfius Research tempère d’emblée les potentiels avis d’analystes étrangers sur le marché immobilier belge.

Cela fait quelques années déjà que de grandes pointures étrangères - FMI, BCE, Standard&Poor’s, The Economist… - accusent le marché résidentiel belge d’un mal terrible : celui d’être en pleine bulle, avec des prix de vente surévalués de 20 % à parfois plus de… 50 % !

Les analystes belges qui connaissent le marché et, surtout, la qualité de certaines de ses statistiques (hétéroclites en termes de prix de vente, quasi inexistantes en termes de loyers, par exemple), abordent cette surévaluation avec plus de distance. Tels Frank Maet et Geert Gielens, Senior Economist et Chief Economist chez Belfius Research. Non sans garder un œil dessus.

Les 5 chiffres à retenir 

"En 2016, les Belges ont considérablement investi dans leurs habitations", indiquent-ils dans leur dernière étude. "La reprise de la croissance dans la construction a pu ainsi continuer à se développer." Pour expliquer ce dynamisme, ils pointent cinq chiffres qui pourraient quasiment entrer dans les annales. Un, le boom des emprunts, avec 28,6 milliards d’euros de crédits-logements octroyés en 2016 (+15,8 % par rapport à 2015). Deux, la énième baisse des taux des crédits hypothécaires (le 10 ans fixe et plus est passé de 2,5 à 2 %). Trois, la très faible part relative des taux révisables annuellement (moins de 1 %). Quatre, l’ardeur en matière de permis de bâtir (44 600 délivrés au cours des 10 premiers mois de l’année, soit 12,9 % de plus que sur la même période en 2015). Cinq, la croissance des acquisitions en Flandre (+12 %) et à Bruxelles (+13 %), quand bien même sont-elles en recul en Wallonie (-3 %).

Le risque d’effondrement s’éloigne

"L’immobilier belge n’est pas fortement surévalué", avancent les analystes de Belfius Research. En remontant un peu dans le temps, ils estiment même que "le risque d’effondrement du marché est assez faible." Depuis début 2011, le revenu brut disponible des ménages s’est amélioré de 10 %, alors que sur la même période, les prix nominaux des maisons (en tenant compte de l’inflation) n’ont augmenté que de 4,2 %. Bref, il n’y a "ni surévaluation, ni hausse de l’impossibilité de payer", disent-ils. Quant au risque "à la subprime US", il est également faible du fait que les Belges ont délaissé les taux variables pour se ruer sur des taux fixes. "Ce qui suggère que le marché immobilier belge est bien protégé dans les prochaines années contre une hausse éventuelle des taux à court et long termes."

Prévisions 

Pour 2017, Frank Maet et Geert Gielens envisagent bien une hausse "limitée" des taux à long terme, mais une baisse de leurs homologues à court terme. Le tout dans un meilleur climat économique (baisse du chômage, soutien de la confiance…). Par conséquence, ils estiment que la brique restera attractive, tant pour les candidats-acquéreurs que pour les candidats-investisseurs, et donc qu’il n’y aura pas "de forte correction négative des prix." C.M.