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Le château Charle-Albert, à Watermael-Boitsfort (Bruxelles), va revenir une nouvelle fois sur la scène publique. Son propriétaire, Stéphan Jourdain, a en effet décidé de le mettre aux enchères.

Sa mise en vente n’est pas une surprise. Même s’il occupe personnellement ce château, le principal et véritable métier de celui qu’on qualifie souvent d’“homme d’affaires bruxellois” est bien d’acheter, redévelopper et revendre des biens immobiliers. Sa particularité est qu’il choisit souvent des biens marginaux, châteaux, couvents, grosses villas, parfois classés mais pas toujours. Il n’a d’ailleurs jamais caché, en rachetant le Charle-Albert en ruine en novembre 2012 ( En réalité, Stéphan Jourdain l’a acheté en novembre 2012 à son beau-frère espagnol, Don Luis Fidalgo, qui lui-même l’avait acheté en mars 2012 à Codic), que l’objectif était bien de le revendre. L’intérêt que lui a porté, un temps, l’ambassadeur des Etats-Unis à Bruxelles n’a fait que rappeler qu’il était susceptible d’être revendu.

Vente publique volontaire

Ce qui est neuf, c’est que Stéphan Jourdain a choisi la vente publique. La date est décidée : le 17 mai prochain. “Sauf si, entre-temps, je reçois une offre mirobolante…, sourit le principal intéressé. L’intérêt d’une vente publique, c’est que c’est le vendeur et non le marché qui fixe le timing. Et pour un bien aussi atypique, une vente de gré à gré peut prendre du temps.” D’autant qu’il ne devrait normalement pas subir les affres d’une folle enchère suite à la non-obtention d’un financement… Au prix de vente escompté – entre 5 et 8 millions d’euros –, les acquéreurs potentiels sont, en effet, censés être nantis. La campagne d’annonces qui débute ce samedi ne se contentera d’ailleurs pas d’une couverture nationale (journaux et sites francophones et néerlandophones), mais poussera aussi une pointe sur Paris, Londres et Moscou, accompagnée de la référence à un site exhaustif qui lui sera dédié (www.charlealbert.be).

S’agissant d’une vente publique volontaire, elle se déroulera en une seule séance. Ce qui ne veut pas obligatoirement dire que le château sera vendu ce jour-là. “Si le prix espéré n’est pas atteint, je le retirai de la vente”, confirme Stéphan Jourdain.

Affectation bureaux

Si la fourchette de prix est large – 5 à 8 millions –, c’est que son vendeur ne sait pas très bien à quoi s’attendre. Ce genre de ventes reste rare et les points de comparaison aussi. Mais, pour qui aime le style mi-flamboyant mi-Disneyland, les atouts du Charle-Albert sont nombreux : entièrement remis à neuf en 2013-2014, il a retrouvé sa splendeur néo-renaissance flamande d’antan; grand (1 225 m²), il profite d’une réelle tranquillité dans son parc de 1,5 ha en lisière immédiate de la forêt de Soignes; qui plus est, il bénéficie d’une affectation bureaux.

Construit par l’architecte Charle-Albert entre 1870 et 1887, il a été la propriété de 1933 à 1981 du premier ministre Paul van Zeeland et de ses héritiers. Incendié deux fois, en 1981 et 1986, il est resté plus de 20 ans aux mains de la société de promotion immobilière Codic à qui la Région a refusé plusieurs projets beaucoup plus vastes (ajout d’un bâtiment de bureaux…). C’est donc une ruine, mais une ruine classée, que celle-ci a revendue, “assortie d’un permis d’urbanisme datant de novembre 2010, d’un cahier des charges, des appels d’offres nécessaires et d’une promesse de subventions à concurrence de 80  % pour en rénover l’enveloppe extérieure, confirme Stéphan Jourdain. Mais avec deux inconnues qui ont refroidi plus d’un amateur : une partie du parc est étiquetée “Natura 2000” et le délai pour obtenir les subventions était tellement court qu’il y avait risque de les perdre.” Deux inconnues qui, associées à l’art de la négociation de Stéphan Jourdain, expliquent le prix qu’il a payé : 1 euro symbolique.

Si la vente a lieu maintenant, c’est que son propriétaire a obtenu il y a trois mois le dernier sésame de la Région bruxelloise : le permis et la promesse de subventions (à hauteur de 278 000 euros) pour la rénovation du parc, de ses ferronneries, bassins et autres ponts romantiques.


Les subsides de la Région, la belle affaire !

Le château Charle-Albert n’est pas le seul bien relevant du patrimoine à être passé par les mains de Stéphan Jourdain sous sa casquette de promoteur. Sans être exhaustif, on peut citer les châteaux Fond’Roy, Viola Cornuta et Mélot, les hôtels de Merode et Bellevue Waulsort, les villas Empain et Leborgne, la Maison Delune… Tous n’étaient pas classés. Tous n’étaient pas non plus en ruine quand il les a acquis. Si tous ont été sauvés – et Stéphan Jourdain ose espérer qu’on saluera le côté audacieux de telles entreprises de rénovation –, ils ne l’ont pas tous été dans les règles de l’art – les Monuments et sites s’en sont parfois désolés.

Si aucun n’est resté bien longtemps dans le portefeuille des sociétés de Stéphan Jourdain, c’est que l’objectif était essentiellement immobilier : acheter, rénover, revendre.

C’est le cas du Charle-Albert. Et à regarder d’un peu plus près les principaux chiffres de l’opération, l’affaire sera phénoménale. C’est que sa rénovation a bénéficié d’une subvention de la Région de Bruxelles-Capitale à concurrence de 80 % du coût des travaux. Soit une enveloppe de 3,15 millions d’euros ! Certes, Stéphan Jourdain a dû mettre les 20 % restants, et payer les travaux effectués à l’intérieur du château. Mais comme il l’a acheté à 1 euro et qu’il espère le revendre au moins à 5 millions d’euros, on peut penser qu’il gagnera au minimum le montant de la subvention. Soit plus de 3 millions en une opération ! “Il ne faut pas regarder dans l’assiette de son voisin, nous dit-il. La loi est ainsi faite. Tout le monde pouvait le faire. S’il n’y a pas eu plus d’amateurs pour l’acheter en 2012, c’est que l’opération était plus risquée qu’il n’y paraît. Et il ne faut pas croire que les bénéfices ne seront pas imposés. Ils le seront à concurrence de 33 % au titre de société.”

Et d’insister sur le fait que tous ses châteaux, hôtels ou villas n’ont pas donné lieu à une telle rémunération. “Cela ne veut pas dire que ça a été ‘bingo’ à tous les coups. Je n’ai pas gagné ma vie sur tous mes projets.”

Au bénéfice des biens

Notamment parce que tous les biens qu’il a achetés n’étaient pas classés, donnant lieu à subventions. Mais aussi que dans le cas du Charle-Albert, il a pu bénéficier d’une particularité de la loi qui, aujourd’hui, n’a plus cours. “Les modalités sont claires et strictes, explique Thierry Wauters, le directeur des Monuments et Sites bruxellois. Les travaux effectués à un bien classé sont subsidiés, sauf exceptions, à concurrence de 40 % pour un bénéficiaire privé et à 80 % pour un bénéficiaire public. Si le Charle-Albert a obtenu une subvention de 80 %, c’est qu’il était alors un chancre. Et qu’à l’époque, les chancres profitaient d’une telle largesse légale. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, pour éviter la création volontaire de chancres.” Autre changement, plus récent puisqu’il date de 2014, les subsides alloués aux privés sont désormais plafonnés à 500 000 euros. “Et il faut une décision du gouvernement bruxellois pour… les déplafonner”, sourit Thierry Wauters.

Avec ceci qu’en cas de revente dans les 5 ans du payement de la subvention, les montants subsidiés doivent être restitués à concurrence du montant des plus-values. “Etre propriétaire d’un bien classé n’est pas toujours avantageux. Et c’est loin d’être une opération juteuse, même avec subsides. Pour preuve, en 25 ans dans le domaine, jamais je n’ai dû faire ce genre de calcul, notamment parce qu’il n’y a pas eu de revente le justifiant”, note Thierry Wauters. Ce qu’il sera peut-être amené à faire pour le Charle-Albert.

La Région s’est donc quand même protégée contre les abus. Mais même s’il s’avère que Stéphan Jourdain a profité du système, ce n’est pas pour cela que ledit système sera modifié. “Ce qui importe, c’est sortir les biens de l’ornière, conclut-il. Et que les subsides aillent à leur conservation. Et au final, au patrimoine.”