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Entre 2002 et 2003, les prix des logements font un bond incroyable de 10 à 20 %. De quoi rassurer les promoteurs qui déposent des permis de bâtir à tour de bras, qu’ils obtiendront les années suivantes : 27100 appartements autorisés en 2004 (+20 % par rapport à l’année précédente), 31600 en 2005 (+17%), plus de 34500 en 2006 (+9%).

Fin 2007, la crise des "subprimes" américains s’étend aux marchés immobiliers européens, qu’elle terrasse en 2008. Entre 2006 et 2007, le nombre d’appartements autorisés chute de 13 %; de 6 % l’année suivante et de 16 % entre 2008 et 2009 à 23760 unités seulement.

Or, la demande potentielle, elle, ne faiblit pas. Début 2009, la Confédération Construction, armée de statistiques sur l’augmentation annoncée de la population et sur la diminution de la taille des ménages, prédit le danger. "Chaque année, la Belgique doit loger 55000 ménages de plus. Or, elle ne produit que 40000 logements par an, indique Jean-Pierre Liebaert, monsieur Statistiques de la Confédération. Soit un déficit de 15000 unités". Mais elle est peu entendue. Et tout à coup, on se dit que les promoteurs ne sont pas plus doués que le grand public pour anticiper les cycles, lancer leurs opérations quand un marché s’assoupit ou dégringole, afin de les sortir quand il remonte. A l’analyse, ce n’est pas aussi simple. Eléments à décharge.

- Trop d’apprentis promoteurs. Un boom immobilier et l’argent facile qu’il engendre donnent immanquablement des idées à des non-professionnels qui lancent de petites ou moyennes opérations. La bise venue, ce sont eux, surtout, qui s’éteignent. "En période de hausse, tout se vend. En période de crise, seuls les bons projets en termes de localisation, de conception trouvent preneur", indique Eric Verbeeck (Kairos-Interbuild/BAM Group). "On a vu quelques faillites en 2008, raconte un promoteur bruxellois. De sociétés qui ne savaient pas faire le gros dos. Qui avaient un ou deux chantiers en cours, et l’obligation de les mener à bien, mais qui ne pouvaient lancer le ou les projets pour lesquels ils avaient obtenu un permis. Surtout si le terrain avait été acheté un peu trop cher, sur le postulat d’une poursuite de la hausse des prix de la brique". "Un bon promoteur sait dormir sur son foncier, supporter les risques", ajoute Eric Verbeek.

- Pas assez de terrains au juste prix. Pour qu’un promoteur se lance à la sortie d’un boom, alors que le marché est raplapla, encore faut-il qu’il trouve un terrain. "Et, donc, qu’il y ait des vendeurs, sourit Stéphan Sonneville (Atenor). Mais il leur faut souvent du temps pour faire leur deuil des prix d’avant crise, ce qui retarde le lancement d’opérations".

- Des cycles moins prévisibles qu’avant et différents pour chaque segment du marché. Une catastrophe pour les petits promoteurs spécialisés, mais heureusement, une porte de sortie pour les plus grands : quand les bureaux se sont écroulés - et certains prédisent qu’ils ne se relèveront pas avant 5 ans -, on les a vus se rabattre sur le logement, les hôtels, les écoles, et, surtout, les séniories.

- De trop longs délais. Un permis a une date de validité de 2 ans. Ce qui peut sembler conséquent. Mais pour l’obtenir, certains ont dû ramer pendant 1, 2, 3 ans et plus. Difficile, de ce fait, d’être dans le bon timing. "La longueur des procédures contrecarre le métier du promoteur", indique Stéphan Sonneville. Un permis peut être demandé en période de croissance, obtenu en période de surchauffe, mais construit et vendu quand le marché s’écroule. Une complication au développement qui prend un an et demi peut coûter très cher", ajoute Eric Verbeek.

- Pas assez de soutien des banques. Une crise se focalise aussi sur une réduction de l’accès au crédit - "plus marquée pour les promoteurs qui n’ont qu’un terrain à mettre en gage, que pour les particuliers", précise Stéphan Sonneville. "Les banques ne suivent pas en début de cycle", insiste-il, heureux que les siennes ne l’aient pas lâché. Ce qui oblige les promoteurs à réduire leurs risques et, donc, leurs projets.

- Trop de financier dans l’immobilier. "Les immobiliers s’autorégulent, conclut Stéphan Sonneville, car ils ont une notion du risque. C’est le marché financier qui crée les bulles. Or, la finance - fonds d’investissement - est cliente de l’immobilier". De bureaux, surtout, mais résidentiel de plus en plus.