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L’année 2009 n’a pas été mirifique en matière d’investissement immobilier. Mais elle n’a pas été aussi mauvaise qu’elle semblait s’annoncer au début. Beaucoup de contrats ont été signés en décembre, voire même courant de la dernière quinzaine.

Ces signatures de dernières minutes ont, au final, un peu dilué l’impact des 335 millions d’euros (dont 235 en Belgique) investis par Fortis Real Estate, le bras immobilier d’AG Insurance (ex-Fortis Insurance Belgium). Début décembre, les courtiers considéraient dans leur prébilan que Fortis RE avait réalisé à lui seul près d’un quart du volume investi en Belgique (moins de 1 milliard), tous secteurs professionnels confondus (bureaux, commerces, entrepôts ). Aujourd’hui, ils parlent de 15 % (sur un total de 1,5 milliard). Avec quatre opérations clés : l’acquisition de la moitié du Trade Mart (Bruxelles), du Centre Monnaie (Bruxelles), du centre de distribution de Carrefour (Kontich) et du complexe mixte Gent Zuid (Gand).

Reste que cette activité détonne dans un marché qui est resté longtemps attentiste, voire poussif. "Dans tout marché, même s’il s’y est installé une chape de plomb, il existe des opportunités", indique Alain Devos, CEO de Fortis RE. "D’autant qu’il y avait moins de compétiteurs en concurrence. Et puis, c’est aussi une question de moyens : nous avons la chance de travailler principalement sans recours au financement bancaire ou avec des fonds propres. Ce qui est plus facile actuellement. Nous ne réservons d’ailleurs les financements bancaires qu’aux opérations d’investissements effectuées en partenariat."

Avec quelque 335 millions investis, 2009 "répond au volume d’investissement immobilier normal de l’assurance". "C’est plus qu’en 2008 (200 millions) et un peu moins qu’en 2007 (390 millions)", complète Xavier Pierlet, Head of Asset Management. "Certains investisseurs ont attendu une baisse plus fondamentale des prix qui n’est pas venue. Nous, nous avons saisi les opportunités, car nous sommes investisseurs à long terme, et que la qualité intrinsèque était bonne." Par manque d’acheteurs, Fortis RE a d’ailleurs peu désinvesti : 30 millions d’euros en 2009 contre 50 à 100 habituellement.

"L’objectif à long terme d’AG Insurance est d’investir en immobilier de l’ordre de 10 % de l’ensemble de ses actifs - NdlR: c’est plus qu’il y a quelques années où il tournait autour des 7 % -, mais on est déjà monté à 14 % et redescendu à 8 %", poursuit Alain Devos. "La part de l’immobilier fin 2009 représente 9,2 % de l’ensemble des actifs. Soit un portefeuille de 3,9 milliards (NdlR: à titre de comparaison, celui de Cofinimmo, la première sicafi du pays, était évalué à près de 3 milliards d’euros fin décembre 2009) pour des actifs globaux de 42 milliards. Il faut toutefois bien comprendre qu’on ne "doit" pas, mais qu’on "peut" investir chaque année entre 300 et 400 millions d’euros."

Avec un succès certain d’ailleurs puisque le portefeuille immobilier d’AG Insurance est aujourd’hui quasiment trois fois plus important qu’en 2000. Evolution des produits immobiliers, sans doute, et des mentalités en matière d’investissement, il est bien plus diversifié que par le passé avec des bureaux (32 %), mais également des commerces (15 %), de l’industriel (4 %), des parkings (34 %), des projets en développement (11 %) et des fonds (4 %). "En 2000, le portefeuille était à majorité investi en bureaux (67 %) et en commerces (29 %), plus quelques développements (4 %)", calcule Xavier Pierlet. "Et c’est pareil d’un point de vue géographique : grâce à Interparking, 25 % du portefeuille est désormais investi hors Belgique, dans l’Euroland, contre 0 % en 2000. Cette double diversification évoluera dans les années à venir, mais sans excès et en fonction des opportunités. Ce qui ne veut bien sûr pas dire qu’on va désinvestir dans notre marché domestique de base, et, surtout, se lancer dans des destinations exotiques L’achat de Metropark en Espagne (125 millions d’euros) fin 2009 prouve que l’on peut faire une opération d’une certaine taille à l’étranger. Mais en se concentrant sur des marchés où l’on a déjà un know-how. C’est un des avantages d’Interparking et de ses équipes locales : même si elles ne connaissent pas les autres actifs (bureaux, retail ), elles connaissent le marché et les acteurs, les aspects juridiques "

2010 sera une nouvelle année phare pour Fortis RE Development. Avec plusieurs dossiers à mener de front : le redèveloppement du Trade Mart, la rénovation du Centre Monnaie, l’introduction du permis de Turnhout Village comptant logements et commerces, le lancement du dossier des écoles flamandes et d’un projet de quartier résidentiel durable (75000 m² à terme) à Braine-l’Alleud, le suivi de la construction du North Light (35000 m²) et la préparation de celle du Pole Star (40000 m²), tous deux récemment loués par le groupe GDF Suez, la livraison à Paris d’un bâtiment durable de 30000 m² pour le groupe Chèques déjeuner, celle du siège de Baxter dans le parc de l’Alliance (co-investissement avec Axa), etc. "Tout en continuant à saisir les opportunités d’investissement", conclut Alain Devos.