Entreprise

Ascencio a longtemps été appelée "la sicafi des supermarchés" ou encore "la sicafi du groupe Mestdagh". C'est en effet en prenant appui sur son portefeuille commercial que le groupe familial s'est lancé. Elle a également pris tout son temps, s'octroyant plus d'un an de retard sur son planning initial. C'est qu'il lui fallait trouver des partenaires, chose faite avec un copromoteur, Fortis Real Estate Asset Management (qui a apporté 10 sites d'une valeur de 36 millions d'euros) et cinq apporteurs, les groupes Rossetto, de Meester, Stasi, Pirson et Legrand (pour 23 sites). Avec ses 32 sites dont 24 Champion, d'une valeur de près de 63 millions d'euros, le compte était suffisant.

L'entrée en Bourse d'Ascencio se fera en principe le 28 février. La mise en vente de 30 pc de l'ensemble des actions de la société (soit 894191 actions) débute dès ce mercredi 7 février pour se clôturer le 21. Le prix de vente sera compris dans une fourchette allant de 47 à 51 euros à majorer d'une commission de placement de 2 pc (Fortis est lead-manager). A noter que des actions offertes à la vente, 40 pc seront réservées à la tranche "Friends and Family", 35 pc aux particuliers et le solde, soit 25 pc, aux investisseurs institutionnels. Le rendement net attendu dès 2008 est estimé de 4,80 à 5,21 pc (après précompte immobilier de 15 pc). Compte tenu des frais de constitution, celui du 1er exercice devrait être compris entre 4,06 et 4,40 pc.

Couleur commerciale

Le portefeuille d'Ascencio est composé de 72 sites (dont 7 acquis par la sicafi naissante) occupés par 202 locataires à un loyer moyen de 68 euros/m²/an. Tous ne sont pas des commerces (80 pc). On trouve aussi des surfaces semi-industrielles (12 pc), des bureaux (7 pc) et même du résidentiel (1 pc) situé au-dessus de commerces. Le taux d'occupation est de 96,4 pc (et de 99,5 en tenant compte des garanties locatives données par les apporteurs).

L'alimentaire domine toujours (51 pc, avec des Champion, Delhaize, Carrefour, Lidl...), mais la diversité grandit (voir graphique). En termes géographiques, 61 pc des loyers sont wallons contre 27 pc en Flandre et 12 pc à Bruxelles. (NdlR : peut-être la présence d'un néerlandophone dans le conseil d'administration composé de 8 francophones pourrait-elle faciliter la diversification ?)

Au 31 octobre 2006, Ascencio était valorisée à 175 millions d'euros, derrière ses concurrents directs sur le segment du commercial, Retail Estates (189 millions d'euros) et Intervest Retail (277). De quoi l'inciter à grandir... vite, à une cadence annoncée de 20 millions d'euros minimum par an. Son taux d'endettement n'est encore que de 20 pc, pour un maximum légal de 60 pc, mais un objectif interne de 50 pc.

Ces acquisitions se feront principalement dans le secteur du retail, mais pourquoi pas dans le semi-industriel ou le bureau. Car dans le commercial, la rareté est grande et la concurrence rude. Raison pour laquelle les copromoteurs, propriétaires de leur côté d'un portefeuille qu'ils se doivent aussi de remplir, ont décidé contractuellement que toute offre dans le domaine commercial d'une valeur inférieure à 20 millions d'euros sera en priorité proposée à leur sicafi commune. Avec à l'esprit un objectif à court terme (2 ans) très strict exigé par la CBFA que la part des sites loués par le groupe Mestdagh, à 23 pc aujourd'hui, repasse sous la barre des 20 pc.