Entreprise

C’est désormais chose faite. Cofinimmo est entrée de plain-pied dans la diversité. La part des bureaux dans son portefeuille de plus de 3 milliards d’euros est passée sous la barre fatidique des 50 %.

Il y a une dizaine d’années encore, elle était fière de se présenter comme une sicafi bureaux. L’idée, prémonitoire, d’une diversification est apparue au milieu des années 2000, avec le rachat d’une, de deux, de cinq, de dix maisons de repos et de soins. En Belgique et en France. Des actifs comparables à la crème de son produit de base : une occupation à long terme; un taux d’occupation maximum; des locataires-gérants triple A; la sécurité d’un loyer partiellement subsidié par les pouvoirs publics

En 2007, Cofinimmo pousse le bouchon en rachetant les cafés d’AB InBev en Belgique et aux Pays-Bas. Même principe : un locataire fiable (le groupe brassicole), des locaux indispensables à son activité, des baux longs, une répartition du risque sur plusieurs petites unités

Et voilà qu’aujourd’hui, la sicafi passe dans l’assurance. Elle vient en effet de racheter les murs de 270 agences Maaf et de 15 sièges régionaux, disséminés en France, mais principalement à Paris, dans le sud et l’est de l’Hexagone. Un produit immobilier similaire à ses cafés : un seul locataire, des baux longs (9,7 ans en moyenne, dont 83 % à 9 et 12 ans), un usage alternatif (par d’autres commerces de proximité) Avec deux atouts supplémentaires : un prix d’acquisition attractif (1 780 €/m², soit 107,6 millions d’euros, représentant un rendement brut de 7,31 %) et l’assurance que la Maaf va réinvestir 80 % du produit de la vente dans la rénovation de ses agences Petit cocorico en sus, sourit Serge Fautré, CEO de la société, puisque ce sont des Belges qui achètent des Français.

Désormais, Cofinimmo, c’est 48,8 % de bureaux, 33,3 % de maison de repos et de soins et 16,5 % de réseaux de distribution. Il y a un an, les bureaux comptaient encore pour 53,7 %. Entre-temps, la sicafi en a vendu pour 105 millions, dont, tout récemment, le "City Link" anversois à Mercator, son principal locataire (51 %), à 63,2 millions d’euros, "sans plus-value, mais sans moins-value non plus", précise Serge Fautré.

Autant le label "bureaux" plaisait à Cofinimmo début des années 2000, autant celui de "société diversifiée" lui convient aujourd’hui. "Nous ne sommes pas uniques en notre genre, ajoute-t-il, 52 % des plus grandes sociétés immobilières dans le monde sont diversifiées. Cela ne veut pas dire qu’il n’y aura plus d’achats de bureaux, pas plus qu’il n’y aura de cession de leur intégralité. Mais une volonté de croissance dans des actifs de niche." Dans le cas de la Maaf, elle a, en tous les cas, "fait preuve de créativité, insiste Serge Fautré. Dans un environnement boursier difficile, nous montrons que nous sommes capables de lever des fonds à des conditions attrayantes."

L’opération est en effet techniquement compliquée, via la création d’une filiale, Cofinimur : sans puiser dans ses fonds propres, sans augmentation de capital (qui consisterait en quelque sorte à brader son titre dont le cours est aujourd’hui bien bas), sans recourir à une dette bancaire, mais non sans atout pour les actionnaires existants (voir épinglé). La volonté de Cofinimmo de poursuivre dans la diversification, annoncée lors de la présentation des résultats 2010, a donc abouti. Un peu plus tard que prévu. C’est qu’entre-temps, il y a eu un mois d’août noir (depuis le 1er août, le cours a perdu 9 %), rendant les acquisitions plus difficiles. "A l’analyse, Cofinimmo a toutefois bien résisté sur l’année, ne perdant que... 1 %, par rapport au Bel 20 qui en a perdu 18 et l’Epra Europe (sociétés immobilières cotées) 13. Une performance, disons, honorable." Qu’il espère voir repasser au-dessus de zéro, si le marché apprécie autant que lui l’opération "Maaf". Beaucoup d’autres choses sont d’ailleurs à l’examen. Ce n’est pas pour rien que Cofinimur porte le millésime I.