Entreprise

Pour ne pas payer deux fois des droits sur un immeuble, lors de l’acquisition, d’une part, et lors de la transmission, d’autre part, comment faire ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, bien des parents avisés se réservent l’usufruit du bien tout en laissant la nue-propriété à leur progéniture (enfants, petits-enfants, etc.). Ils paient bien entendu 12,50 pc (10 pc en Région flamande) de droits d’enregistrement sur la valeur vénale du bien, sachant qu’à leur décès, l’usufruit s’éteindra tout simplement au bénéfice des nus-propriétaires. Et sans impôt cette fois. Cette formule fait, en effet, l’économie des droits de succession qui, sinon, seraient dus, s’ils achetaient le bien à leur seul nom.

Jusqu’ici, une question se posait fréquemment à ce propos : les acheteurs de la nue-propriété disposaient-ils des moyens financiers pour régler leur part dans le prix d’achat ? Anciennement, l’administration fiscale exigeait que cette condition soit remplie en tout cas à la date de la signature du compromis d’achat. Mais les choses ont heureusement changé. Par une circulaire du 13 décembre 2007, elle admet maintenant que les nus-propriétaires soient en possession des fonds nécessaires à la date de l’acte authentique (notarié), lequel n’intervient généralement que trois ou quatre mois après le compromis. Ce qui laisse aux parents le temps nécessaire au transfert des fonds. Soit sans impôt, mais avec le risque de devoir payer des droits de succession en cas de décès de l’un ou des deux donateurs dans les trois ans. Ou soit, s’ils veulent éviter ce risque, en payant le droit d’enregistrement sur la donation (voir, par ailleurs, les taux dans le “Tableau de bord fiscal”, page 10). La décision administrative entrait immédiatement en vigueur, même pour les litiges pendants.

Critiques

Si ce qui précède est évidemment bien accepté, il n’en va pas de même, comme on le sait, des taux excessifs de 12,5 pc et 10 pc (Région flamande) qui sont d’application dans la généralité des transactions immobilières en Belgique. Ces taux, pratiquement les plus élevés d’Europe, suscitent les critiques des acheteurs qui voient gonfler démesurément le coût de leur achat. Et conséquemment de son financement dans l’immense majorité des cas. Dans un récent article, un fonctionnaire du SPF Finances apporte une utile contribution en cette matière, à l’heure, dit-il, où le Parlement wallon examine plusieurs propositions de décret modifiant le droit de vente immobilière et le code des droits d’enregistrement. (Marc Petit, licencié en droit et en notariat, “Revue Générale de fiscalité”, mai 2008, Kluwer.)

Après un bref historique et l’exposé de diverses mesures récentes dans chacune des trois régions du pays (réductions, abattements), il conclut sagement : “Pour que la fiscalité soit acceptée, elle doit être mesurée et raisonnable. Il y a lieu, dès lors, de diminuer le taux ordinaire devenu prohibitif en le faisant passer dans un premier temps à 10 pc et dans un deuxième temps à un taux plus proche du taux moyen pratiqué dans les pays avoisinants, entre 5 et 8 pc.”

A propos du taux réduit applicable aux petites propriétés rurales, l’auteur est d’avis qu’il n’a plus sa raison d’être dans notre société moderne (il a d’ailleurs été supprimé en Région de Bruxelles-Capitale), vu “l’important contentieux qu’il engendre et son iniquité fiscale”. A supprimer donc et “à remplacer par le régime de l’abattement, plus simple, plus efficace, plus juste et plus équitable”. Et de conclure en souhaitant que le gouvernement wallon poursuive son effort de modernisation de sa fiscalité “en évitant de s’enfermer dans une logique purement budgétaire, tout en ayant à cœur de réformer dans le sens d’une législation plus simple, plus compréhensible et plus efficace, d’une vraie justice sociale, d’une réelle équité fiscale, et d’une diminution significative de la pression fiscale”. Qui ne souscrirait à ce beau programme ?