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En Belgique, les loyers sont indexés. Une particularité qui n'est pas sans conséquence pour le marché immobilier : les investisseurs ne peuvent peut-être pas tabler sur des hausses de loyers de 10 à 20 pc comme à Londres ou à Paris, mais ils sont assurés de bénéficier d'une augmentation continue de quelques pour-cent. L'impact est d'autant plus important quand l'inflation est à la hausse, comme elle l'est actuellement : 4,39 pc en mars sur base annuelle.

"C'est une des raisons qui assoit la stabilité du marché belge", indique Kim Verdonck, responsable du département Recherche de CB Richard Ellis. Et ce, en pleine crise du crédit. "L'activité a fort diminué à Londres et Paris, ajoute-t-il, en Irlande, en Suède et en Pologne. Les investisseurs - et les banques qui les financent - ne spéculent plus sur une appréciation importante des loyers. A Londres, au cours du seul dernier semestre de 2007, les prime yields (meilleurs rendements) ont augmenté de 100 points de base. Ce qui se traduit par une diminution des prix de vente de l'ordre de 20pc !"

La Belgique - Bruxelles en particulier - fait, avec le grand-duché de Luxembourg, le Danemark, les Pays-Bas, le Portugal, la Hongrie et la République Tchèque, partie du lot des places européennes n'ayant pas subi de claque à l'investissement. "En Belgique, les investisseurs ne tablent pas sur une augmentation des loyers mais sur une garantie de revenus, précise encore Kim Verdonck, valable pour tous les produits d'investissement, bureaux, commerces, semi-industriel, résidentiel. De quoi soutenir le marché. Dans les meilleures localisations, les rendements des bureaux ont même plutôt baissé. Ainsi, l'Arcadia (Mont des Arts) a été vendu (à Standard Life) sur base d'un rendement record de 4,9 pc pour la partie bureaux. Pour les produits de catégorie B (en périphérie ou loués à court terme), les rendements ont augmenté, mais de seulement 50 points de base depuis un an, ce qui représente une diminution des prix de 7 à 9 pc."

Certes, les investissements réalisés au cours du 1er trimestre 2008 sont en deçà de ceux du 1er trimestre 2007. Mais de peu : -6,5pc à 956 millions d'euros. Et puis, rien que sur Bruxelles, ils sont en augmentation : de 447 à 516 millions d'euros (+ 15 pc). Et de pointer la vente de la tour Astro (photo), du Solaris chaussée de La Hulpe, de l'Omega Court à Delta, du North Plaza au quartier Nord... Un signe ? "Que les investisseurs plus conservateurs comme les bancassurances, les sicafi, les fonds ouverts allemands... sont revenus et que la stabilité est préservée, peut-être, conclut Kim Verdonck, mais surtout qu'il y a un manque d'offres dans les autres segments, logistique, retail... Celui des bureaux à Bruxelles est et reste le plus liquide, le plus actif."