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A-t-elle été, un jour, la plus belle artère de la capitale, cette rue Neuve qui est, aujourd’hui, la plus commerciale de Bruxelles ? On en doute : trop malmenée par les années et les modes; trop étroite; trop courte et, du coup, trop uniformément ‘mass market’ (le luxe n’y fait pas d’incursion, contrairement à ce qui se vérifie dans d’autres artères internationales); sans architecture remarquable, si ce n’est ponctuellement; et sans habitants, du moins administrativement parlant puisque les rares locataires des étages accèdent à leur appartement par les rues adjacentes.

Ce qui est sûr, par contre, c’est que quasiment tout au long de son histoire, la rue Neuve a concentré et concentre encore une des plus belles brochettes de propriétaires emblématiques. Même si, hausse des valeurs immobilières aidant, les propriétaires d’aujourd’hui préfèrent rester discrets. Très discrets. Qu’ils soient courtiers (tel Arnaud de Bergeyck, Partner Cushman&Wakefield), stimulateurs d’activités commerciales (Erik Baptist de l’agence régionale Atrium) ou commerçants (quand bien même s’agit-il d’Alain Berlinblau, président du groupement des commerçants du centre de Bruxelles), tous les observateurs pratiquent la même stratégie : lever de rideau sur l’histoire, l’immobilier, les typologies de propriétaires etc., baisser de rideau sur les noms.

Hormis ceux du passé, qu’égrène avec passion Erik Baptist, liés aux grandes transitions qui ont marqué l’artère. "Résidentielle, chic mais néanmoins campagnarde, avec des jardins et potagers à son origine, au XVIIe siècle, raconte-t-il. Bordée d’hôtels de maîtres dont certains seront transformés en hôtels internationaux à partir de 1840, à la suite de la construction de la nouvelle gare de la place Rogier. Puis de grands magasins de type ‘Bon marché’, ‘A L’Innovation’, ‘C&A’ et de galeries, créés par les familles Bernheim, Brenninkmeyer, Hirsch… La rue Neuve était alors considérée comme l’antre du luxe. Et des sorties, dès 1920, avec discothèques et cinémas."

"1967, c’est l’année de l’incendie de L’Innovation, poursuit Erik Baptist sur sa lancée. Des terrains seront libérés. Des fusions seront opérées entre BM, Inno, GB. Le shopping urbain City 2 ouvre ses portes en 1978. Il attirera les premières grandes franchises, Fnac, Pizza Hut… qui se propageront dans la rue." Et pousseront les indépendants dehors, remplacés par des enseignes nationales d’abord (des grossistes en textile qui peinent et deviennent détaillants), internationales ensuite. La rue Neuve devient alors l’axe du vêtement par excellence. Non sans perdre de sa classe et de son style. "En 1975, elle devient piétonne, achève-t-il. En 1995-1997, on y place un nouveau pavement et des éclairages qui seront vertement critiqués et abîmés. Aujourd’hui, c’est une rénovation plus large qui se prépare, qui met un cadre sur la rue Neuve mais aussi sur les rues avoisinantes."

Une rénovation à laquelle les commerçants ont donné leur aval, mais sans pour autant envisager d’y participer financièrement. "Le précompte immobilier et autres taxes suffisent amplement", sourit Alain Berlinblau. Les propriétaires n’iront pas de leur poche non plus, quand bien même en tireront-ils parti dans le futur. Encore que les valeurs et les loyers sont si élevés qu’on imagine mal qu’ils puissent encore générer de belles plus-values ou une forte rentabilité. Alain Berlinblau suspecte d’ailleurs que le magasin qu’il y louait, début des années 70, à 12000 euros l’an frise actuellement les 500000 euros. Quand aux très grandes surfaces, il ne serait pas étonné d’apprendre que le loyer annuel s’élève à plus de 1,5, voire 1,75 million d’euros. Sans compter la part due à un éventuel pas-de-porte. "Il n’y a pas encore si longtemps, des commerces indépendants bordaient la rue, indique celui qui, contraint et forcé, a dû quitter sa rue pour un espace dans le City 2. Et c’est pareil du côté des propriétaires : des classes moyennes, des professions libérales ont fait place à des fonds immobiliers."

Ce que concède partiellement Arnaud de Bergeyck. "Oui, les loyers ont explosé, doublant, voire triplant en 15 ans, de 1995 à 2010; mais aujourd’hui, ils sont stables. Oui, la rue a pris une valeur exponentielle avec des rendements historiquement bas. Oui, les indépendants ont disparu. Mais non, il y a encore beaucoup de propriétaires privés." Qui tiennent à leurs biens, ne les cédant qu’au compte-gouttes : "Depuis 10 ans, il n’y a, en moyenne, qu’une transaction par an. Aucune certaines années, deux parfois l’année suivante." Et il y a vente, généralement, quand les propriétaires familiaux veulent sortir d’indivision. "Car à un moment, l’actionnariat est tellement dilué que c’est la solution envisagée. Mais qu’ils soient 7, 10 ou 20, ils vendent souvent à contrecœur."

Les acheteurs qui se poussent au portillon peuvent être des institutionnels (fonds de pension, compagnies d’assurances…), mais il s’agit souvent de privés (familles, associés), même s’ils ont professionnalisé leur structure. "Parce qu’ils peuvent se décider très vite, explique le courtier, et qu’ils se contentent d’un rendement de 4 % alors que les institutionnels visent plus. Mais aussi parce que, pour ces derniers, les volumes mis en vente (moins de 10 millions d’euros) sont généralement insuffisants." Mais ils commencent tout de même à regarder cette niche, car le risque est faible (pas de chômage locatif) et les loyers sont indexés. "Et puis, tous les immeubles n’ont pas atteint le loyer moyen actuel. Cela dépend des échéances des baux. Un propriétaire peut ainsi doubler ou tripler son rendement initial lors d’un changement d’enseigne."

Toujours est-il que "bien souvent, il s’agit d’anciens commerçants qui ont réalisé de belles affaires dans la rue, analyse Arnaud de Bergeyck . Ils la connaissent bien et sont au courant de tout ce qui s’y passe. Ils se sont spécialisés dans l’immobilier et, leurs biens ayant pris de la valeur, ils les utilisent comme levier pour en acquérir d’autres". Dans la même rue (les professionnels parlent alors de "local hero"), mais aussi dans les autres belles rues commerçantes du pays. Il n’est pas rare qu’un privé possède 3 à 5 immeubles commerciaux rue Neuve, autant sur le Meir anversois, sur la Veldstraat gantoise ou Vinâve d’Île à Liège. "Comme s’ils s’étaient spécialisés dans le top 7 des meilleures artères du pays", glisse Arnaud de Bergeyck.

Une chose est certaine : seul l’axe principal les intéresse; la rue Neuve, mais pas ses perpendiculaires. Pour preuve, le prix d’un bien passe de 100 à 5, voire à 3 en à peine quelques dizaines de mètres.