Entreprise

Depuis vendredi soir, Cofinimmo se retrouve donc propriétaire de 1069 cafés et brasseries-restaurants en Belgique et aux Pays-Bas. Ce patrimoine représente 320000 m², répartis à concurrence de 77 pc en Belgique et de 23 pc aux Pays-Bas. La sicafi signe ainsi son premier pas à l'étranger.

Pour enlever les enchères (d'autres concurrents étaient en lice) et acquérir 90 pc d'Immobrew, Cofinimmo a proposé au groupe brassicole belgo-brésililen InBev un prix de 419 millions d'euros hors dette et cash, soit une valeur d'investissement de 424 millions d'euros. Un prix fort mais pour une opération quasi sans risques : InBev s'engage sur un bail commercial de 27 ans au loyer annuel indexé de 26,79 millions d'euros. "Cette opération consiste à acquérir des murs assortis d'un bail à très long terme, explique Jean Franken, le directeur des opérations de Cofinimmo. Le contrat est signé avec un seul locataire, InBev, ne donnant lieu qu'à une seule facture". De plus, les devoirs du propriétaire sont très limités puisque les seuls travaux auxquels il sera soumis concernent les toitures et les façades extérieures. "Tout le reste, est pris en charge par InBev". "La majorité des travaux devront être réalisés dans les prochaines années", ajoute Jean Franken, qui précise que d'ores et déjà un budget de quelques millions d'euros y a été affecté. "InBev avait remis un cahier des charges très précis, contenant l'inventaire de tous les établissements mis en vente et, entre autres, les travaux à y faire, estimation en sus".

Autre élément "sécurisant" du deal, InBev garde 10 pc d'Immobrew. "Il s'agit d'un vrai partenariat, insiste Jean Franken. InBev s'arroge ainsi un droit de contrôle, mais dans le même temps marque sa confiance vis-à-vis du nouveau propriétaire de ses murs. D'ores et déjà il n'est pas exclu que nous fassions d'autres opérations ensemble". InBev est en effet encore propriétaire d'autres établissements en Belgique et aux Pays-Bas. Ailleurs en Europe comme dans le monde, on ne peut parler d'une tradition de contrats de brasserie. Il y a donc peu de chances de voir la sicafi propriétaire de cafés au Brésil, en Australie ou en Chine.

Entre la Belgique et les Pays-Bas, les loyers passent du simple au triple (respectivement 65 et 185 €/m²/an), le second marché immobilier étant plus cher ; quant à la répartition du prix d'achat, 62 pc concernent les établissements belges, 38 leurs homologues néerlandais. Le rendement moyen sera de 6,32 pc.

L'opération devrait être effective avant la fin 2007. Toutes choses restant égales par ailleurs, le portefeuille de Cofinimmo passera la barre des 3 milliards d'euros. Certes, le segment des bureaux restera majoritaire (71,1 pc). "Les cafés d'InBev représenteront 14 pc du portefeuille, les maisons de repos 7,5 pc, les 7,5 pc restants sont ce que l'on appelle des "long term finance leases", comme pour le Palais de Justice d'Anvers, par exemple, ou la future caserne des pompiers d'Anvers également". Hier, premier jour de cotation après l'annonce de l'acquisition, le titre Cofinimmo a perdu 1,05 pc.