Placements / Marchés En 2007, la crise des subprimes avait fortement ébranlé le système bancaire américain. Aujourd’hui, même si l’on est encore loin des valorisations qui avaient cours en 2005 et 2006, on assiste à une relance du secteur immobilier Outre-Atlantique.

Ce tournant dans l’évolution des prix de l’immobilier américain enclenché il y a quelques mois trouve sa source dans plusieurs phénomènes. La reprise macroéconomique aux Etats-Unis et le regain de confiance des consommateurs ont permis à l’immobilier de se redresser. Par ailleurs, on assiste à un basculement de tendance dans ce secteur. "La notion de propriété a évolué. On est passé d’une notion de propriétaire occupant à une notion de locataire occupant. On constate que les Américains ne veulent plus trop se lier par des emprunts hypothécaires. Chez les jeunes, cela s’explique par la mobilité du marché du travail. On naît à Chicago, on fait ses études à Boston et on travaille à Seattle pour rechanger encore plus tard. De plus, à cela il faut ajouter que l’accès aux crédits est devenu quasi impossible pour la majorité des citoyens américains en raison de la frilosité des banques à octroyer des prêts hypothécaires. C’est donc un changement de mentalité assez radical", souligne Gérald Saint-Remy, gestionnaire du fonds US L Fund.

Le fait que les Américains privilégient davantage la location engendre des mouvements sur le marché. De grands institutionnels achètent des immeubles par lots, les rénovent et les louent. Ce phénomène s’étend à tout le territoire américain.

Les prix des immeubles sont bas et les loyers s’adaptent à la nouvelle demande. Les rentabilités sont assez exceptionnelles avec des rendements de 9 à parfois 20 % par projet. "Les gros investisseurs achètent de façon impressionnante. Par exemple, à Houston, les prix ont grimpé de 13 % en 2012 et, à Phœnix, le gestionnaire Blackrock s’est porté acquéreur de tout ce qui était à vendre. Ces achats massifs engendrent des hausses de prix", ajoute Gérald Saint-Remy.

Augmentation de l’offre

Dans ce contexte, les banquiers tirent très bien leur épingle du jeu. Ils étaient engagés dans des opérations de foreclosures; ces opérations, qui suivent les défauts de paiement des emprunteurs, leur permettent in fine de saisir le bien financé grâce au prêt. Les banques sont dans un climat favorable car elles peuvent vendre, aujourd’hui, à des prix plus élevés qu’il y a deux ans. "On a constaté un regain dans les prises de possession par les banques ces derniers mois. En avril 2013, ces prises de possession ont grimpé de 11 % en un mois. Les banques revendent les immeubles soit à des grands institutionnels soit à des entrepreneurs. Dans les deux cas, les nouveaux acquéreurs les remettent en état et les louent. Les entrepreneurs les revendent après location sur base d’un turn key investment , opérations à plus court terme", explique Gérald Saint-Remy.

On estime aujourd’hui à près de 3 millions le nombre de maisons en procédure de foreclosure aux Etats-Unis. Auxquelles s’ajoutent les immeubles qui pourraient arriver dans cette procédure. A titre d’exemple, le nombre de maisons qui sont arrivées dans cette procédure a augmenté de 60 % en Caroline du Nord en 2013.

Cette augmentation de l’offre va sans doute provoquer un tassement dans les prix de l’immobilier mais, après ce léger tassement, la reprise devrait s’annoncer dès 2014.Isabelle de Laminne