Placements / Marchés
Un article de Rafaël Alvarez Campa, avocat associé WBCJ (Wantiez, Bailleux, Causin & Janssen).


Vous l’occupez ou la mettez en location : quelle est la taxation applicable ?

Si vous êtes l’heureux propriétaire d’une seconde résidence à l’étranger que vous occupez personnellement, vous savez que la Cour de Justice de l’Union européenne s’est déjà penchée sur votre cas.

1. Le principe. Dans un arrêt du 11 septembre 2014, elle a en effet décidé qu’il était contraire aux principes européens de vous taxer sur la valeur locative de votre immeuble alors que sur les secondes résidences situées en Belgique, c’est le revenu cadastral (indexé) augmenté de 40 % qui sert de base à l’impôt. Rappelons ici que le résident belge qui est propriétaire d’un immeuble situé à l’étranger doit tenir compte de ses obligations fiscales dans l’Etat où se situe le bien, d’une part (car c’est ce dernier qui, en vertu des conventions préventives de la double imposition, dispose du droit d’imposer les revenus immobiliers générés par ce bien), et en Belgique d’autre part car, nonobstant l’imposition intervenue à l’étranger, le fisc belge conserve le droit de tenir compte de ce revenu étranger pour déterminer le taux de l’impôt des personnes physiques applicable aux revenus imposables en Belgique (réserve dite de progressivité). Or, la valeur prise en compte en Belgique dans ce calcul est la valeur locative. Cette valeur locative correspond, selon l’administration fiscale belge, au montant du loyer brut moyen annuel d’un bien équivalent. Sachant que le revenu cadastral correspond, quant à lui, au revenu net normal moyen que le bien immobilier est censé rapporter à son propriétaire en un an, compte tenu du marché locatif à la date de référence prise en compte lors de la dernière péréquation cadastrale, à savoir au 1er janvier 1975, on comprend que comparé au revenu cadastral même indexé et augmenté de 40 %, la prise en compte des revenus immobiliers étrangers en fonction de leur "valeur locative" peut être moins avantageuse et déboucher sur une tranche d’imposition plus lourde.

C’est cette différence de traitement qui a été épinglée par la Cour de justice qui y a vu une entrave à la libre circulation des capitaux. Après une longue attente, l’administration fiscale a finalement admis, dans une circulaire du 29 juin 2016, que la valeur locative des biens situés à l’étranger puisse être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou expressément approuvée par l’autorité étrangère compétente. Selon la circulaire, cette valeur peut notamment être un loyer brut estimé ou déterminé forfaitairement par l’Etat étranger (par exemple, une valeur locative brute qui a été établie sur la base de parcelles de référence), ou encore le revenu imposable pris en considération par l’Etat étranger.

L’utilisation de cette valeur ne constitue toutefois pas une obligation mais une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers. Dès lors, un résident belge qui détient un bien immobilier en France peut dorénavant prendre en compte comme base de calcul la valeur forfaitaire qui est fixée par les autorités françaises. Si le bien est situé en Espagne, la valeur locative brute peut être déterminée sur la base de la "valeur cadastrale" espagnole.

2. La seconde résidence mise en location. Ce qui précède concerne les cas où le bien est occupé personnellement comme seconde résidence par le contribuable. Qu’en est-il lorsque le bien est donné en location ? La différence d’imposition est similaire à celle des biens non donnés en location. Si le bien est situé en Belgique, l’imposition interviendra sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 % alors qu’elle sera basée sur les loyers et les avantages locatifs si l’immeuble est situé à l’étranger. Saisie de la question par un résident belge qui détenait une seconde résidence au grand-duché de Luxembourg qu’il donnait en location, la Cour d’appel de Liège a récemment rendu un arrêt jugeant que l’enseignement précité de la Cour de Justice "est transposable à un bien immobilier donné en location à une personne qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle dès lors que celui-ci, s’il se trouve en Belgique, donne lieu à une imposition fondée sur le revenu cadastral alors qu’il est imposé sur base de sa valeur locative (lire: loyers et avantages locatifs, NdlR) s’il est situé à l’étranger"(Liège, 28 juin 2017). Bon à savoir pour ceux qui doivent encore déposer leur déclaration fiscale.