Le système des droits d’enregistrement bruxellois favorise la jeune classe moyenne

Une étude réalisée par Perspective. Brussels analyse l’impact du système d’abattement dans l’achat d’un bien.

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La baisse des droits d’enregistrement, via l’abattement, permet à la jeune classe moyenne de rester à Bruxelles. C’est la conclusion que le ministre bruxellois du Budget, Sven Gatz (Open VLD), tire d’une étude réalisée par l’Ibsa (Institut bruxellois de statistique et d’analyse) à la demande des partenaires sociaux. Brupartners avait en effet émis un avis négatif sur la réforme de l'abattement fiscal préparée par le gouvernement bruxellois, demandant que son effet soit d'abord évalué.

C'est l'objectif de ce rapport qui analyse l'impact de la réforme des droits d'enregistrement lors de l'achat d'un bien immobilier en Région Bruxelles-Capitale. "L'abattement paraît atteindre le public attendu, puisque les bénéficiaires semblent passer le pas de la propriété plus tôt dans leur cycle de vie avec des ressources moins importantes que les autres acheteurs", note l'étude.

Chaque année, plus de 7 000 ménages, soit plus de la moitié des acquéreurs, bénéficient de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale (7 086 avec abattement en 2021, 6 740 sans). Neuf bénéficiaires sur dix vivent déjà à Bruxelles, 62 % ont moins de 36 ans, tandis qu’une personne sur deux qui acquiert un bien à Bruxelles achète pour la première fois de sa vie.

Les acheteurs à Bruxelles sont plus souvent célibataires et en moyenne plus jeunes que dans le reste du pays, avec une proportion d’étrangers plus élevée.

Enfin, les acquéreurs bénéficiant d’un abattement ont un revenu moyen inférieur à celui des acheteurs sans abattement.

Autant d'éléments qui confortent Sven Gatz. "Le but de l'abattement est d'aider les jeunes dans la première étape de leur vie. La réduction des droits d'enregistrement vise également à maintenir une classe moyenne suffisamment importante de jeunes familles désireuses d'investir dans leur propre habitation à Bruxelles", souligne le ministre bruxellois du Budget. En effet, l'abattement instauré en 2017 en Région Bruxelles-Capitale consiste en une diminution de la base imposable pour le calcul des droits d'enregistrement (12,5 % en Région bruxelloise, comme en Wallonie) lors de l'achat d'un bien immobilier.

Cet abattement est fixé à 175 000 euros mais le gouvernement bruxellois prévoit de le faire passer à 200 000 euros minimum (sans compter les primes à la rénovation) dès le 1er janvier 2023.

Les biens les moins chers

Selon l’étude, cette augmentation du seuil des 175 000 euros bénéficierait principalement aux acheteurs qui achètent les biens les moins chers.

Pour un bien d’un prix d’achat de 400 000 euros, l’acquéreur économiserait 3 125 euros en comparaison au système actuel.

L’effet de la réforme des droits d’enregistrement de 2017 est toutefois difficile à évaluer par rapport à la situation antérieure.

Dans son rapport, l'Ibsa relève qu'elle ne semble pas avoir influé directement sur l'exode urbain, qui continue de s'accentuer. "Certains disent que l'abattement n'est pas positif parce que le marché compense en augmentant ses prix. C'est une discussion qui ne sera jamais terminée. Nous n'opérons pas dans une bulle académique, pointe Sven Gatz. Cette réduction fiscale, c'est du win-win. Elle nous coûtera 30 à 35 millions d'euros. Mais on l'a vu en 2017, où l'impact était double (plus de 60 millions euros) : cela n'a pas donné lieu à des coûts budgétaires supplémentaires car le marché l'a digéré ( NdlR : via la hausse prix de l'immobilier)".

Au-delà d’améliorer l’accès à la propriété pour un public de locataires plus précaires, la réforme vise aussi à attirer des personnes aux revenus supérieurs qui amélioreront la situation (préoccupante) des finances bruxelloises.

Dans le système actuel, un plafond de 500 000 euros existe, au-delà duquel un logement ne peut plus bénéficier d’un abattement. La réforme du gouvernement bruxellois prévoit de l’augmenter à 600 000 euros. Sur un bien acheté à 590 000 euros, l’acquéreur verra ses droits d’enregistrement diminuer de 25 000 euros par rapport au système actuel.

Ce pan de la réforme de Sven Gatz, selon l’étude, bénéficierait cette fois essentiellement aux acheteurs du sud-est de la Région bruxelloise. Car c’est à Woluwe-Saint-Pierre qu’on retrouve la plus grande part de maisons de plus de 500 000 euros (85 %), contre 73 % à Ixelles, 74 % à Woluwe-Saint-Lambert, 70 % à Uccle, tandis que c’est à Molenbeek que ce pourcentage est le plus faible (7 %).

Vers le Brabant flamand

L’étude analyse également le mouvement résidentiel à Bruxelles. Le pic des départs se situe entre 30 et 35 ans. Les départs se font davantage vers le Brabant flamand (16 %) que vers le Brabant wallon (5 %).

La concurrence fiscale de la Flandre est féroce, avec des droits d'enregistrement de 3 %. "Bruxelles ne peut pas financièrement aller aussi loin. Et puis, je ne trouve pas logique ce que font les Flamands. Pourquoi celui qui achète une villa à Overijse à deux millions d'euros peut-il bénéficier d'une réduction fiscale ? C'est une manière idéologique de baisser les impôts, reprend Sven Gatz. Notre technique est beaucoup plus adaptée pour permettre aux jeunes d'acheter. Je sais que le MR a proposé une réduction de 200 millions d'euros sur les droits d'enregistrement. On pourra peut-être, qui sait, en parler ensemble au prochain gouvernement."