Certains membres du gouvernement fédéral envisagent de bloquer les loyers à Bruxelles et d'autres grandes villes belges, de manière à permettre aux moins favorisés de trouver un logement décent à un prix abordable.

Ne traitons que du cas, emblématique, de Bruxelles. Question préalable: y a-t-il un problème de logement à Bruxelles? Globalement parlant, non. L'offre de logements est en effet supérieure à la demande; pour preuve, les nombreux biens locatifs actuellement sur le marché qui ne trouvent pas preneur. Toutefois, il est vrai que le segment le moins favorisé de la population peine, souvent, à trouver un bien locatif à un prix abordable. En ce sens, il y a effectivement un problème.

Avant d'examiner la solution proposée par une partie du gouvernement, interrogeons-nous sur les causes du problème. Comment expliquer que l'offre de logements locatifs à bas prix se soit à ce point raréfiée sur le marché bruxellois?

Les propriétaires et les investisseurs suivent leur intérêt. S'ils avaient intérêt à construire des logements bon marché, ils s'empresseraient de le faire. Depuis une quinzaine d'années, diverses taxes et réglementations ont été adoptées qui dissuadent les propriétaires et les promoteurs d'investir dans le logement bon marché. Il y a d'abord eu la loi de 1991 sur les baux de résidence principale, qui privilégie systématiquement les intérêts du locataire contre ceux du bailleur (condamné à payer à son locataire 18 mois de loyer (!) s'il reprend son bien à d'autres fins que celles prévues par le législateur). Il y a ensuite le droit de l'urbanisme, en plein essor depuis que la matière a été régionalisée, et puis le droit du logement qui a pris récemment, à Bruxelles, la forme d'un Code du logement multipliant les obligations à charge des propriétaires qui souhaitent construire ou rénover les logements existants. Il y a, enfin et surtout, la fiscalité immobilière qui dissuade d'investir dans des logements à faibles revenus.

Cette évolution n'est pas contestable. Si l'intérêt de l'investisseur était aujourd'hui de construire deux immeubles d'appartements bon marché plutôt qu'un immeuble de «luxe», étant donné la demande existante, nul doute qu'il le ferait. En bref, si l'offre de logements à bas prix s'est raréfiée sur le marché bruxellois, c'est parce que l'on a multiplié les mesures réglementaires et fiscales qui dissuadent les propriétaires d'investir dans la construction et la rénovation de tels biens.

Venons-en à la mesure envisagée: le blocage des loyers est-il un remède à ce problème? A très court terme, l'idée de contraindre les propriétaires à modérer leurs prétentions financières à l'égard des locataires paraît de nature à faciliter l'accès au logement des plus démunis.

En réalité, à plus long terme, la mesure envisagée, non seulement ne règle pas le problème traité, mais elle conduira immanquablement à l'aggraver de manière importante.

Le blocage des loyers n'est en effet pas une invention belge. La mesure a déjà été implémentée à de multiples reprises partout dans le monde, y compris en Europe. Que constate-t-on? Qu'en limitant d'autorité le rendement des biens locatifs, on dissuade les investisseurs d'en construire de nouveaux et les propriétaires de rénover ceux qui existent déjà. Le blocage des loyers conduit, partout et toujours, à une raréfaction de l'offre de logements.

En conséquence, la demande de logements devient chaque jour plus importante, tandis que l'offre s'amenuise. Apparaît alors, comme toujours lorsque les pouvoirs publics méconnaissent les mécanismes économiques élémentaires, un marché noir qui répond à une partie de la demande qui n'a pas pu être satisfaite sur le marché officiel.

S'offrent dès lors aux pouvoirs publics deux possibilités: soit tenter de casser ce marché noir en déployant une armée de contrôleurs, soit tolérer ce marché noir comme soupape de sécurité permettant d'évacuer une partie du trop-plein de la demande. C'est le plus souvent, par nécessité, à la seconde possibilité que les pouvoirs publics se résolvent. Et que constate-t-on sur ce marché «gris» ? Que les loyers s'envolent, bien au-delà des moyennes locatives dans les villes voisines. Logique: sur le marché gris, la demande est incommensurablement supérieure à l'offre; d'où l'envol des prix.

A telle enseigne que dans les villes qui ont instauré un blocage des loyers, on observe que le niveau moyen des loyers (marché officiel + marché gris) est en fin de compte supérieur, et de beaucoup, au niveau moyen des loyers avant le blocage et dans des villes proches et comparables. Ceux qui restent «sur le carreau» (en l'occurrence, sur l'asphalte) sont, comme de bien entendu, les plus défavorisés.

Ne citons qu'un exemple: la ville de Santa Monica, en Californie. Pionnière en matière de blocage des loyers, Santa Monica est rapidement devenue «la capitale des SDF de l'Ouest». A cause du «capitalisme sauvage» ? Non: parce que le blocage des loyers a conduit à une telle raréfaction de l'offre qu'il est devenu pratiquement impossible d'y trouver un logement à louer.

Revenons au problème de départ: trop de ménages à bas revenus ne trouvent pas de bien locatif abordable à Bruxelles. Que faire? C'est à la fois assez simple et politiquement délicat, en ce sens que cela implique de remettre en cause quelques-uns de nos préjugés les plus profondément ancrés (il faut réglementer pour protéger; les effets pervers de la réglementation sont négligeables). Si l'on veut que la demande de logements locatifs à loyer modéré progresse, il faut inciter les investisseurs à en construire davantage; les propriétaires à rénover les biens existants. Cette incitation passera nécessairement par (1) une baisse de la fiscalité immobilière et (2) une simplification substantielle des réglementations applicables en matière de baux, d'urbanisme et de logement.

Non seulement le blocage des loyers n'est pas de nature à augmenter l'offre de logements mais il conduira inévitablement à une nouvelle contraction de cette offre, à l'apparition d'un marché locatif parallèle et au renchérissement global du niveau moyen des loyers à Bruxelles.

Sommes-nous condamnés à répéter encore et toujours les mêmes erreurs?

NdlR: Lire aussi notre enquête sur le blocage des loyers, demain, dans «La Libre Entreprise».

© La Libre Belgique 2006