Une opinion de Stéphane Rixhon, avocat partner au cabinet Castiaux & Partners.

Sous l’apparence d’une liberté totale, le propriétaire d’un terrain à bâtir doit être conscient que le droit lui laisse en réalité peu de marge de manœuvre… Explications.

Cela fait quelques années maintenant que les maisons à quatre façades sont dans le collimateur des pouvoirs publics wallons et flamands. De quoi y voir leur disparition à l’avenir ?

Rappelons que depuis le Code Napoléon de 1804, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements" (article 544 du Code civil). Sous l’apparence d’une liberté totale, le propriétaire d’un terrain sait cependant bien que le droit lui laisse en réalité peu de marge de manœuvre : en effet, depuis les années 1960, et toujours maintenant "sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès" la plupart des choses qu’on entend réaliser sur son bien (construction, démolition, modification du relief du sol, rénovation, etc.) (article D.IV.4. du CoDT).

Les gouvernements régionaux (wallon, flamand, bruxellois) ont adopté, chacun en ce qui les concerne, des "Codes" aux allures de bottins téléphoniques si l’on considère leur longueur, qui prescrivent les centaines de comportements ou interdictions - et les sanctions pénales qui vont avec - lorsqu’on entend jouir librement de son droit de propriété, au nom du bon aménagement du sol.

À ce Code s’ajoutent de nombreux règlements, plans et schémas en tous genres qui donnent au droit de l’urbanisme la figure d’un maquis où l’on ne s’avance que prudemment.

Mais ce n’est pas tout, puisque chacune des 589 communes de Belgique dispose de compétences étendues pour adopter d’autres plans ou règlements en cette matière : ainsi, d’une chapelle à l’autre, on n’est pas toujours traité de la même manière, loin s’en faut.

Enfin, le précieux permis d’urbanisme, nécessaire à la réalisation de tout projet, est délivré la plupart du temps par le collège communal lui-même, qui dispose en la matière d’un "pouvoir d’appréciation discrétionnaire". Qu’est-ce à dire ? Si le projet envisagé respecte toutes les prescriptions de tous les plans de toutes sortes, le tout soigneusement dessiné par un architecte qui connaît ceux-ci sur le bout des doigts, eh bien le projet n’est pas encore certain d’aboutir puisqu’en motivant correctement sa décision, la commune pourrait refuser un projet qu’elle jugerait non conforme au bon aménagement des lieux. Ce fait est souvent bien difficile à expliquer à un demandeur de permis…

Et la maison à quatre façades dans tout cela ? Elle a constitué longtemps l’idéal-type de l’habitation wallonne et ne semble plus vue que comme le vestige d’une époque passée qui faisait un étalement urbain outrancier (la faute au plan de secteur wallon, qui classait de larges parts de territoire en zone d’habitat, diront certains). Si la volonté politique est de faire disparaître ce type de maison, on aura bien compris que les nombreuses règles d’urbanisme permettront d’en limiter les possibilités de construction. Cela dit, le dernier mot reviendra souvent à la commune qui décidera ou non d’accorder le permis demandé - au besoin avec quelques dérogations à l’une ou l’autre norme, s’exposant par là à un recours au Conseil d’État de voisins mécontents.

Heureusement pour le propriétaire d’une de ces maisons, le droit de l’urbanisme ne permet pas encore de rendre illégale et d’exiger la démolition d’une maison à quatre façades qui aurait été construite à un moment où elle respectait toutes les prescriptions légales. À cet égard, le Code du développement territorial wallon (CoDT) donne même la possibilité de régulariser des situations passées pourvu qu’elles respectent certains critères.

Retenons donc que si le paysage wallon a été dessiné très longtemps par ses maisons à quatre façades, il en restera largement couvert à l’avenir. Toutefois, les nouvelles constructions devraient ressembler de moins en moins à ce modèle… tout au moins jusqu’à ce qu’une majorité d’une autre couleur ou disposant d’une autre vision d’un bon aménagement du territoire n’arrive à la tête du gouvernement.

Titre et chapeau sont de la rédaction. Titre original : "La fin des maisons à quatre façades et le droit de l’urbanisme".