"Il ne faut pas attendre d’avoir fini de payer sa maison pour investir dans un appartement"

Et non seulement on peut commencer avec rien, mais également poursuivre avec rien. "Il ne faut pas attendre d’avoir fini de payer sa maison pour investir dans un appartement. C’est ce que j’appelle l’activation des valeurs dormantes. Tout le monde peut faire jouer les leviers et, au final, profiter d’un complément de pension", note Pascal Lasserre, administrateur délégué Crédit chez Excel&Co, dont les activités sont de plus en plus patrimoniales.

En deux temps

Le principe ? Toute personne qui a acquis son propre toit il y a 10 ou 15 ans en a déjà remboursé quasiment les deux-tiers. L’idée est de profiter de ce potentiel d’emprunt pour acheter autre chose. Du côté de l’actif, il y aurait désormais deux biens. Du côté du passif, deux soldes restant dus. Mais étant donné que le premier bien est partiellement remboursé, le cumul des deux est largement en deçà de leur valeur globale (voir l’infographie basée sur un premier achat de 300 000 euros suivi d’un second de 250 000 euros 15 ans plus tard).

Avec ceci qu’il est entendu que le second bien est censé être mis en location, même si le loyer ne suffit souvent pas à rembourser la totalité de l’emprunt. Qu’importe ? "Non, certainement pas", répond Pascal Lasserre. "Certes, l’investisseur peut décider, s’il amortit la totalité, de faire une épargne active et donc de compenser, chaque mois, ce que le loyer ne rembourse pas. Sinon, il y a la solution du "terme fixe" où l’on ne rembourse que les intérêts, pas le capital qui, lui, est dû en une fois au terme du crédit. Grâce à un héritage, mais plus certainement grâce au produit d’une assurance groupe ou en mettant un compte-titres en gage, en quelque sorte. A ce moment-là, ce sont deux compteurs qui tournent : le compte-titres et la mise en location de l’appartement. Avec, à la clé, un 3e compteur : l’immobilier et la plus-value sur le bien au terme des 20 ans du crédit. Sans oublier l’épargne que l’emprunteur aura pu faire sur le côté." En effet, emprunter les 290 000 euros nécessaires au deuxième achat de notre exemple, frais compris, revient à une mensualité de remboursement d’environ 1 680 euros en 20 ans fixe contre 480 en terme fixe. Si le loyer dudit second bien rapporte 1 000 euros par mois, l’investisseur ajoutera 680 euros de sa poche dans le cas d’un emprunt classique mais "gagnera" 520 euros dans le cas d’un terme fixe qu’il pourra placer dans un produit financier afin de rembourser partiellement son achat au terme des 20 ans.

"Mais l’idéal, pour moi est de faire un mixte", poursuit le courtier. "On amortit la moitié - qui s’auto-rembourse par le loyer payé par le locataire - et on prend l’autre moitié en terme fixe qui sera remboursée au terme des 20 ans."

Quelques conseils

Pour que le système fonctionne parfaitement, il faut, selon Pascal Lasserre, respecter cinq conditions quasiment sine qua non.

Un, il faut que la première opération (achat de son propre toit) se fasse avant 30-35 ans pour que, 15 ans plus tard, on puisse encore faire une opération sur 15 ou 20 ans avant l’âge de la pension.

Deux, pour ne pas subir de choc budgétaire, il faut, en matière d’emprunt, essayer d’avoir les charges les plus fixes possibles (les taux variables sont à bannir) sur la plus longue durée possible (jusqu’à l’âge de la pension, puisque c’est dans l’esprit complément de pension que cette deuxième acquisition est envisagée). "Et, pour le deuxième comme pour le premier achat, il faut choisir un bien que l’on peut assumer", précise-t-il.

Trois, il faut se donner des règles de prudence. "Je ne me permets jamais de proposer un terme fixe pour la maison familiale", explique Pascal Lasserre. "Ce n’est en effet pas le rôle de l’assurance groupe de payer le toit familial. Par contre, elle peut servir à payer un bien qui, plus tard, servira de complément de pension." Et d’ajouter que c’est la prudence qui l’incite à proposer des solutions mixtes crédit classique et crédit à terme fixe. Quatre, même si le second achat peut se faire sans fonds propres, c’est toujours plus facile quand on a réussi à en mettre un peu de côté… Les banques restent des banques (voir par ailleurs). Cinq, il ne faut pas préjuger de l’avenir et de sa bonne fortune. "Il y a de mauvais locataires qui ne payent pas ou ne sont pas soigneux", ajoute l’expert. "Selon moi, l’endettement des deux biens cumulés ne peut pas dépasser 60 %. Il faut toujours se ménager une soupape de quelques mois."