La détention d’un immeuble à l’étranger sera autrement taxée

La Belgique supporte ainsi les conséquences de son immobilisme face aux multiples arrêts prononcés par la Cour de Justice de l’Union européenne concernant la non-conformité au droit européen de son régime de taxation des revenus immobiliers étrangers.

Valeur locative

Rappelons que tout résident belge qui est propriétaire d’un immeuble situé à l’étranger, non donné en location, est imposé sur la valeur locative du bien alors que pour un même bien situé en Belgique, ce même résident est taxé sur le revenu cadastral indexé et augmenté de 40 %. La prise en compte des revenus immobiliers en fonction de leur valeur locative lorsque le bien est situé à l’étranger peut déboucher sur une tranche d’imposition plus lourde. C’est dans ce sens que s’était déjà prononcée la Cour de Justice en 2014, qui avait vu dans cette différence de taxation une entrave à la libre circulation des capitaux ; l’imposition plus lourde des biens détenus à l’étranger pouvant freiner le désir des résidents belges d’acquérir un bien dans un autre État de l’Union européenne (11 septembre 2014, n° C-489/13). En dépit de cette condamnation, l’État belge était alors resté sans réagir. Une timide réaction était toutefois venue de l’administration fiscale qui, par une circulaire administrative du 29 juin 2016, avait finalement admis que la valeur locative des biens situés à l’étranger pouvait désormais être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou expressément approuvée par une autorité étrangère.

Persister dans son refus

De leur côté, les Cours et Tribunaux belges n’ont pas manqué d’épingler au cours de ces dernières années l’absence de fondement de cette différence de traitement. C’est ainsi que la Cour d’appel de Liège a jugé en 2017 que l’arrêt précité de la Cour de Justice est transposable aux biens immobiliers situés à l’étranger qui sont donnés en location (Liège, 28 juin 2017).

Faisant fi des interventions de la Cour de justice, de sa propre administration fiscale et des juridictions belges, l’État belge a cru utile de persister dans son refus d’adopter les mesures utiles, ce qui a conduit la Commission européenne à finalement décider d’intenter une procédure d’infraction contre lui portant non seulement sur les biens immobiliers étrangers non donnés en location mais également sur les immeubles à l’étranger donnés en location pour lesquels l’imposition intervient sur les loyers et les avantages locatifs alors que l’impôt est calculé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % lorsque le bien est situé en Belgique. Cette procédure a finalement abouti à une nouvelle condamnation de la Belgique en 2018 (12 avril 2018, n° C-110/17).

En dépit du bon sens, l’État belge a décidé de maintenir tel quel le régime d’imposition litigieux. Mal lui en a pris puisque, lasse d’attendre, la Commission européenne a finalement invité la Cour de Justice à le condamner pour inexécution de son obligation d’adopter les mesures tendant à rendre ce régime conforme au droit européen. Ne pouvant que prendre acte de l’inertie coupable dont a fait preuve le législateur belge, la Cour de justice a donc condamné l’État belge à payer à la Commission une indemnité substantielle majorée d’une astreinte qui l’est tout autant (12 novembre 2020, n° C-842/19).

L’on n’insistera pas ici sur l’attitude désinvolte de l’État belge, qui a finalement annoncé cette semaine l’amorce d’une solution. Il s’agirait pour l’administration fiscale d’attribuer un revenu cadastral à chaque bien immobilier situé à l’étranger sur base du marché locatif à la date de référence prise en compte lors de la dernière péréquation cadastrale, à savoir au 1er janvier 1975, à charge pour les propriétaires de communiquer la valeur de vente ou le prix d’achat de leurs biens. En attendant, l’astreinte prononcée par la Cour de Justice reste de mise.