Quelle taxation pour les secondes résidences en France ?

Débat autour de la nouvelle convention préventive de la double imposition. Les immeubles détenus par des Belges qui ne les louent pas sont déjà taxés en France. Une chronique de Guy Kleynen, docteur en droit.

Contribution externe
La nouvelle convention fiscale franco-belge aborde la question des secondes résidences des Belges en France.
La nouvelle convention fiscale franco-belge aborde la question des secondes résidences des Belges en France. ©D.R.

Dans le supplément du samedi 11 décembre dernier était publiée une carte blanche d'un avocat fiscaliste sur les conséquences de la nouvelle future convention franco-belge préventive de la double imposition pour les propriétaires d'une seconde résidence en France. Il y est précisé que cette nouvelle convention "réserve une autre mauvaise surprise à une bonne partie des quelque 55 000 Belges détenant une résidence secondaire en France. En effet, si la seconde résidence n'est pas louée, la Belgique a en théorie le pouvoir d'imposer un revenu fictif, basé sur le nouveau revenu cadastral qui sera attribué par l'administration aux immeubles étrangers. Cette situation, qui a vraisemblablement échappé aux rédacteurs de la nouvelle convention, s'explique par le fait que la nouvelle convention n'oblige la Belgique à exonérer les revenus immobiliers de source française que dans la mesure où ceux-ci sont "effectivement imposés" en France. Comme la France ne taxe pas le revenu "fictif" découlant de la détention d'un immeuble non loué, la Belgique a la voie libre pour taxer son propriétaire belge…"

Pour comprendre ce texte alarmiste, il convient de se référer à un autre article publié le 9 décembre 2021 sur le site Internet de KPMG où il est expliqué que ce risque serait la conséquence d'une nouveauté de la convention "selon laquelle la Belgique ne doit exonérer ces revenus que dans la mesure où ils sont effectivement imposés en France. Si un résident belge loue son bien en France, il devra remplir une déclaration fiscale française et ces revenus locatifs seront imposés en France. Le droit français, en revanche, ne prévoit pas d'impôt sur le revenu pour les biens immobiliers utilisés à des fins personnelles. En d'autres termes, si le résident belge ne loue pas le bien français, il n'y a pas d'impôt dû en France qui pourrait être qualifié d'"impôt sur le revenu". Par conséquent, la Belgique peut ne pas se sentir obligée d'accorder une exonération, ce qui pourrait à nouveau entraîner une augmentation de la charge fiscale. Cette question doit être suivie de plus près."

Même si ce dernier texte est plus compréhensible et plus prudent, il faut toutefois "raison garder" ! En effet, il est un fait que la France perçoit au profit des municipalités locales une taxe foncière et une taxe d’habitation sur la valeur locative actualisée chaque année, des immeubles servant de seconde résidence, la première étant perçue sur 50 % et la seconde sur 100 % de ladite valeur locative brute.

Des taxes qui ont la nature d’impôts sur les revenus

Or, même s’ils sont catalogués dans une partie du Code général des impôts français qui concerne les impôts dus en faveur des collectivités locales, ces impôts (dont l’origine remonte à la Révolution française) ont clairement et objectivement la nature d’impôts sur les revenus au sens défini par les conventions préventives de la double imposition.

C’est ainsi que la taxe d’habitation est due à la fois à charge de l’occupant (et non pas du propriétaire) et sur 100 % de la valeur locative brute en raison du fait qu’elle a pour objet de taxer, à titre indiciaire, "le train de vie" représenté par la valeur du bien occupé.

Au surplus, ces impôts sont perçus à des taux souvent considérables pouvant représenter dans certaines municipalités plus de 70 % de la valeur locative brute du bien.

Cela se situe donc aux antipodes de la situation visée par la nouvelle convention, à savoir celle d’un revenu d’origine étrangère qui est théoriquement imposable à l’étranger mais qui y a été effectivement exonéré.

Le mot "notamment" qui devrait suffire à rassurer

Il serait donc contraire à la fois au principe de la présomption de rationalité du législateur, à l’exigence de proportionnalité de même qu’au principe constitutionnel d’égalité qui en est le corollaire, ainsi qu’au principe européen de la libre circulation des personnes et des capitaux, de taxer ces revenus en Belgique de la même façon que si les immeubles incriminés n’avaient été soumis à aucun impôt en France.

Un fait, dit-on en droit anglo-saxon, est plus fort qu’un lord maire !

Au demeurant, les commentaires dont il vient d’être question perdent de vue que, au contraire de l’ancienne convention qui énumérait de façon exhaustive les impôts français concernés, en ce compris la taxe foncière qui était citée explicitement, la nouvelle fait désormais précéder l’énumération desdits impôts par le mot "notamment", ce qui devrait suffire à rassurer ceux qui pensent que cette taxe aurait désormais perdu sa nature d’impôt français frappant les secondes résidences.

Enfin, il convient de relever que le problème soulevé ne concerne que la question du taux à appliquer au revenu cadastral de l’immeuble français qui, en tout état de cause, doit être mentionné dans la déclaration fiscale belge.