Réforme du droit d’usufruit : bien des conflits devraient être évités

Avec la refonte de notre droit des biens est intervenue la réforme du droit d’usufruit. Objectif : une sécurité juridique accrue. Une chronique de Rafaël Alvarez Campa, avocat associé Everest Law.

Contributeur externe
Les grosses réparations d’un bien immeuble sont pour le nu-propriétaire mais l’usufruitier peut être tenu d’y contribuer.
Les grosses réparations d’un bien immeuble sont pour le nu-propriétaire mais l’usufruitier peut être tenu d’y contribuer. ©Jean-Luc Flémal

Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un portefeuille-titres par exemple, bon nombre d’acquéreurs s’interrogent sur la meilleure façon de procéder. Dans une perspective successorale, est-il préférable d’acquérir le bien en pleine propriété et de le céder plus tard aux enfants ? Faut-il davantage privilégier la voie de la donation préalable des fonds aux enfants afin de leur permettre d’acquérir le bien en réservant l’usage de celui-ci aux parents ?

Dans leurs réflexions, beaucoup d’entre eux aboutissent à la conclusion que la structure qui répond le mieux à leurs attentes, tant sur le plan civil que sur le plan fiscal, est l’acquisition scindée par laquelle les parents acquièrent l’usufruit tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété. Une telle acquisition présente en effet une série d’avantages dont le droit pour les parents d’occuper le bien ou d’en jouir leur vie durant. Sur le plan fiscal, elle permet d’éviter le paiement des droits de succession sur le bien au décès des parents usufruitiers.

Dépoussiérage nécessaire

Le démembrement du droit de propriété n’est toutefois pas toujours le résultat d’un choix délibéré puisque notre droit civil prévoit en matière de succession l’attribution de l’usufruit au conjoint survivant qui hérite avec les enfants. Les situations dans lesquelles naît un droit d’usufruit ne sont donc pas rares.

La plupart des règles régissant le droit d’usufruit provenant du droit romain, il est apparu évident qu’un dépoussiérage était devenu nécessaire. C’est dans le contexte de la refonte de notre droit des biens, qui est entrée en vigueur le 1er septembre 2021, qu’est intervenue la réforme du droit d’usufruit dont l’objectif était d’assurer une plus grande sécurité juridique aux personnes concernées.

Ainsi, en ce qui concerne les biens immobiliers, l'une des modifications apportées par la réforme a trait à la prise en charge financière des travaux d'entretien et des grosses réparations. Si elle a maintenu cette distinction, la nouvelle loi définit cependant plus clairement ce que l'on entend par grosses réparations : il s'agit des réparations "qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien." Les grosses réparations demeurent à charge du nu-propriétaire. Cependant, le législateur a dorénavant prévu la possibilité pour celui-ci d'exiger que l'usufruitier y contribue proportionnellement.

Cette contribution est déterminée en fonction de la valeur du droit d’usufruit et donc de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, ce qui limite l’intervention financière du nu-propriétaire. L’usufruitier est, quant à lui, tenu d’exécuter les réparations d’entretien nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure.

Parmi d’autres nouveautés en matière immobilière, la loi a également introduit le droit pour le nu-propriétaire d’un bien immeuble de visiter celui-ci une fois par an.

Nouveautés pour les biens meubles

La réforme a également apporté des nouveautés en ce qui concerne certains biens meubles, comme l’argent ou les portefeuilles-titres, lorsqu’ils sont grevés d’un droit d’usufruit. Dorénavant, lorsque le droit d’usufruit porte sur de l’argent, l’usufruitier a l’obligation de maintenir les fonds dont il a l’usufruit sur un compte distinct ouvert à son seul nom. Il est par ailleurs expressément prévu que l’usufruitier est désormais tenu de placer cet argent après avoir obtenu l’accord du nu-propriétaire alors qu’autrefois, il pouvait en déposer librement à charge pour lui de restituer les fonds au moment de l’extinction de son usufruit. Il est néanmoins possible de déroger à l’obligation d’obtenir l’accord du nu-propriétaire dans l’acte constitutif du droit d’usufruit.

Lorsque l’usufruit porte sur une universalité de biens comme le sont les portefeuilles-titres, la loi accorde désormais à l’usufruitier le droit de disposer des valeurs les composant à condition que cela corresponde à la bonne administration de l’universalité et que les biens qui leur sont substitués y soient à nouveau affectés.

Grâce à cette réforme, bien des conflits devraient à présent être évités.