Incitants fiscaux à l’achat d’une habitation : des outils de concurrence entre les Régions ?

Tant qu’elle demeure loyale et encadrée, la concurrence fiscale interrégionale peut être favorable au contribuable. Une chronique d'Edouard-Jean Navez, Professeur à l'UCLouvain et notaire à Wavre.

Contribution externe
La fréquence des évolutions législatives en matière de fiscalité de l’acquisition immobilière témoigne de l’intérêt des législateurs régionaux pour cette thématique.
La fréquence des évolutions législatives en matière de fiscalité de l’acquisition immobilière témoigne de l’intérêt des législateurs régionaux pour cette thématique. ©D.R.

Depuis le 1er janvier 2022, l’impôt d’enregistrement à payer lors de l’acquisition d’une première habitation en Flandre, en vue de s’y domicilier, a été réduit à 3 % du prix de vente (auparavant 6 %). Cette évolution s’inscrit à la suite d’autres réformes adoptées depuis 2018 et qui visaient déjà à réduire la charge fiscale sur la primo-acquisition en Flandre. Lorsque l’acquisition porte sur un ancien immeuble à rénover et dont l’efficacité énergétique est significativement améliorée, ou sur un bien à démolir en vue de le reconstruire, le taux est même ramené à 1 %.

Pour l’acquisition d’autres immeubles (terrain, résidence secondaire, bien commercial...), le taux de l’impôt d’acquisition a cependant été porté de 10 à 12 %, ce qui reste inférieur au taux de 12,5 % en vigueur en Wallonie et à Bruxelles.

Abattement, taux réduit

Rappelons qu’en Région wallonne, deux incitants fiscaux tempèrent, pour l’acquisition d’une première habitation, un impôt d’acquisition fixé ordinairement à 12,5 %. D’une part, un abattement de 20 000 € (sur cette tranche, pas d’impôt à payer, ce qui représente une économie de 2 500 €). D’autre part, lors de l’acquisition d’une habitation modeste (à savoir celle dont le revenu cadastral est inférieur à 745 €), une première tranche du prix oscillant entre 167 000 et 178 000 € est soumise à un taux réduit à 6 % (le surplus étant taxé au taux ordinaire de 12,5 %). L’on notera que le bénéfice des deux incitants suppose une domiciliation effective de l’acquéreur dans le bien acquis pendant une période d’au moins 3 ans.

En Région bruxelloise, le taux de l’impôt d’acquisition est également de 12,5 % mais un abattement est prévu sur la première tranche de 175 000 € (pas d’impôt sur ce montant, ce qui représente une économie de 21 875 €), à condition que le prix d’achat du bien n’excède pas 500 000 €. Le bénéfice de l’avantage est en outre conditionné au maintien du domicile de l’acquéreur dans le bien pendant les 5 années qui suivent l’acquisition.

Derrière la volonté affichée…

La fréquence des évolutions législatives en matière de fiscalité de l’acquisition immobilière (spécialement les primo-acquisitions) témoigne de l’intérêt des législateurs régionaux pour cette thématique. Derrière la volonté affichée de faciliter l’accès à la propriété, en particulier pour les jeunes et la classe moyenne, on voit poindre l’ombre d’une concurrence fiscale qui viserait à favoriser l’établissement des contribuables sur le territoire de telle ou telle Région.

Tant qu’elle demeure loyale et encadrée, la concurrence fiscale interrégionale peut être un élément de stimulation favorable au contribuable, notamment parce qu’elle est susceptible de discipliner des autorités dont la gestion n’est pas optimale et d’encourager une forme de convergence des normes fiscales vers des solutions plus efficaces. À titre d’exemple, il semble inéquitable et inutilement complexe de faire reposer, en Région wallonne, la réduction d’impôt au montant du revenu cadastral du bien vendu, dont on sait qu’il est souvent sans lien réel avec sa valeur locative. Sans doute serait-il préférable de s’inspirer de la solution retenue en Région bruxelloise ou en Flandre, en privilégiant une réduction du taux d’imposition ordinaire ou en majorant le montant de l’abattement pour une première habitation.

Il reste que le choix de la domiciliation des personnes physiques repose sur une multitude de facteurs, tels que la qualité des infrastructures (écoles, crèches, transports), la proximité du lieu de travail ou l’attachement à une localité. Parmi ceux-ci, la fiscalité joue certes un rôle, mais qui semble rarement décisif à lui seul.

Les opinions personnelles de l’auteur n’engagent en aucun cas les institutions auxquelles il appartient.