L'acquisition scindée usufruit/nue-propriété : on croyait que c'était acquis !

Au décès du (ou des) usufruitier(s), l’administration exige désormais régulièrement la preuve que c’est bien au moyen de ses deniers que le nu-propriétaire a acquis sa part de nue-propriété. Une chronique d'Anne-Thérèse Desfosses, avocate WBGJ et professeur à la CBCEC.

Contribution externe
La donation doit intervenir dès qu'une somme quelconque est demandée, même en cas de simple acompte.
La donation doit intervenir dès qu'une somme quelconque est demandée, même en cas de simple acompte. ©Shutterstock

Le droit de propriété se compose encore, même après l’entrée en vigueur du livre 3 du nouveau Code civil relatif au droit des biens le 1er septembre 2021, de l’usage du bien, du droit de perception de ses fruits et de la possibilité d’en abuser (le donner ou le vendre).

Après une vie de dur labeur (ou pas), des parents souhaitent acquérir un immeuble mais anticipent déjà leur succession. Ils choisissent donc d’acquérir l’usufruit de l’immeuble et leurs enfants acquièrent, quant à eux, la nue-propriété. Les parents, usufruitiers, auront dès lors l’usage du bien, la possibilité d’en retirer des fruits (loyers) mais seuls leurs enfants, nus-propriétaires, pourront céder le bien, à certaines conditions. Au moment du décès des parents, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires de l’immeuble sans devoir décaisser de droits de succession sur la valeur de l’usufruit.

Il est fréquent que les parents donnent la valeur de la nue-propriété à leurs enfants avant l'acquisition de l'immeuble et c'est là qu'il faut redoubler de prudence. Je rejoins les griefs émis par Pierre-François Coppens (La Libre Belgique du 26 avril) qui fustige une administration devenue injoignable, rigoriste et avec qui il est devenu très difficile de discuter. À l'heure où les tribunaux sont encombrés et que fleurissent les recours à la médiation dans d'autres matières juridiques, la phase conciliatoire obligatoire avec l'administration fiscale est devenue une mise en scène qui contraint le contribuable à introduire un recours judiciaire particulièrement long, qu'il n'introduira pas quand l'enjeu du litige est minime.

On se retrouve donc avec une justice fiscale à deux vitesses selon les moyens, l’enjeu et la ténacité du contribuable.

À quoi être attentif, dès lors, pour éviter les foudres administratives ?

1. L’acquisition ne peut déguiser une libéralité

Il est donc impératif que les parents donnent la valeur de la nue-propriété à leurs enfants avant l’acquisition de cette nue-propriété, peu importe que la donation ait été enregistrée ou non.

Il faut cependant s’assurer d’une date certaine à cette donation : l’acte authentique chez le notaire ou l’enregistrement de l’acte de donation, même sous seing privé, assurent une date certaine. Si la donation se fait de manière manuelle, il faudra être plus attentif à se réserver la preuve de la date de cette donation.

Pour rappel, le recours au "notaire hollandais" est toujours possible mais doit désormais faire l’objet d’un enregistrement et donc du paiement des droits de donation. La date de la donation sera celle de la passation de l’acte chez le notaire et pas celle de l’enregistrement.

Ce qui importe, c’est de démontrer que les enfants étaient propriétaires des fonds avant l’acquisition et qu’ils ont affecté ces fonds à l’acquisition de la nue-propriété.

S’ils ne peuvent apporter cette preuve, au moment du décès des parents, l’administration va présumer que le nu-propriétaire n’a pas honoré la contrepartie de sa nue-propriété et que l’acquisition déguise, par conséquent, une libéralité… taxable.

2. À quel moment la donation doit-elle intervenir ?

La donation doit intervenir dès qu’une somme quelconque est demandée. Si un acompte est demandé lors de la signature du compromis de vente, la donation doit être intervenue avant la signature du compromis, même si l’usufruitier paye la totalité de l’acompte ou que la vente est réalisée sous condition suspensive.

La prévoyance est donc nécessaire pour éviter des déconvenues.

3. Et une preuve supplémentaire, une !

C’est là que l’administration cherche à remplir les caisses de l’État. Au moment du décès des parents, elle exige désormais de manière régulière la preuve que c’est bien au moyen de ses deniers personnels que le nu-propriétaire a acquis sa part de nue-propriété. S’il ne peut apporter cette preuve, il devra décaisser des droits de succession… ou se lancer dans une procédure longue et émaillée d’incertitudes.

L’attitude de l’administration est certes critiquable mais le nu-propriétaire avisé ne tardera pas à solliciter de son banquier la preuve du versement bancaire effectué lors de son acquisition. C’est en effet la copie de cet extrait bancaire qui pourra rassurer l’administration.

Il est risqué d’attendre le décès des usufruitiers pour solliciter ce document bancaire. En effet, les banques ne sont pas tenues de garder les documents bancaires au-delà de 10 ans. Le nu-propriétaire pourrait dès lors se retrouver devant une preuve impossible à apporter.

Aussi, l’heureux acquéreur d’une nue-propriété anticipera cette demande administrative et gardera cet extrait bancaire en lieu sûr pour agir en bon père (ou bonne mère) de famille.

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