Vente immobilière : un bâtiment transformé peut-il être considéré comme neuf ?

Pour l’administration de la TVA, la réponse est positive. La Cour de cassation se pose la question. Une chronique de Caroline Docclo, professeur à l’ULB et à l’ULiège et avocate à Bruxelles, Loyens&Loeff.

Contribution externe
L’administration belge nous a habitués à considérer qu’un bâtiment transformé peut redevenir "neuf" et que sa vente, après travaux, peut donc être soumise à la TVA à 21 %.
L’administration belge nous a habitués à considérer qu’un bâtiment transformé peut redevenir "neuf" et que sa vente, après travaux, peut donc être soumise à la TVA à 21 %. ©Shutterstock

En Belgique, la vente d’un bâtiment neuf est soumise à la TVA à 21 % si elle a lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation de ce bien. Passé ce délai, la vente d’un bâtiment est exemptée de la TVA. Par ailleurs, les travaux d’aménagement d’un immeuble d’habitation de plus de 10 ans sont soumis à une TVA de 6 %.

Une idée reçue

Depuis une circulaire qu’elle a émise en 1973, l’administration belge nous a habitués à considérer qu’un bâtiment transformé peut redevenir "neuf" et que sa vente, après travaux, peut donc être soumise à la TVA à 21 % si les travaux en modifient radicalement la nature, la structure, voire la destination. Il en est de même, selon la circulaire administrative, si le coût des travaux représente au moins 60 % de la valeur vénale du bien à leur achèvement. Dans un immeuble à appartements ou de bureaux, les critères sont vérifiés par unité autonome. Le Code de la TVA lui-même ne soumet à la TVA que la livraison de bâtiments neufs. C’est la circulaire qui y assimile la livraison de bâtiments qui ont subi une rénovation lourde.

Comme celle de tous les États de l’Union européenne, la législation belge en matière de TVA doit se conformer à la directive TVA de 2006. Pour ce qui nous occupe, cette directive prévoit la taxation à la TVA de la livraison de bâtiments neufs. Elle permet aussi aux États membres de soumettre à la TVA la vente d’immeubles transformés et, dans ce cas, de préciser les modalités d’application du critère de la première occupation. Ils peuvent aussi choisir un autre critère tel que celui du délai d’achèvement des travaux après la première livraison ou celui du délai de la vente depuis la première occupation, dans les limites prévues par la directive.

"A break in the wall"

Des particuliers ont acheté un appartement dans un projet de réhabilitation d’un ancien collège et le promoteur du projet s’est engagé à y faire les travaux d’aménagement nécessaires en appliquant la TVA à 6 %. L’administration fiscale a considéré, en revanche, que l’opération consistait en la livraison d’un appartement neuf soumise à la TVA de 21 %.

Le promoteur a fait valoir devant la Cour d’appel de Liège que la circulaire administrative précitée n’a pas force de loi, qu’elle ne s’impose pas aux particuliers et qu’elle ne peut donc pas constituer une transposition de la directive qui elle-même n’a pas d’effet direct à l’égard des contribuables. Il a soutenu que le législateur belge n’a pas fait usage de la possibilité présentée par la directive TVA d’assimiler un bâtiment transformé à un bâtiment neuf, et qu’à défaut de l’avoir fait, la livraison d’un bâtiment qui n’est plus neuf doit être exemptée de TVA.

La Cour d’appel de Liège a plutôt considéré que la détermination du caractère neuf d’un bien comporte "un certain pouvoir d’appréciation" et que les cas d’exemption de la TVA doivent être interprétés restrictivement. Elle a donné tort au promoteur.

L’affaire a été portée devant la Cour de cassation.

Renvoi à la Cour de Luxembourg

Par son arrêt du 28 mars 2022, la Cour de cassation a décidé de poser une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne sur l’interprétation de la directive TVA. Elle lui demande si, à défaut pour la Belgique d’avoir défini les modalités d’application du critère de la première occupation aux transformations d’immeubles, la livraison d’un immeuble transformé après avoir été déjà occupé demeure exonérée de la TVA.

Les promoteurs et tous les Belges qui ont une brique dans le ventre seront certainement pendus aux lèvres des juges de Luxembourg. Le législateur belge prendra peut-être les devants pour transcrire la position administrative dans la loi.