Permis de régularisation: quelles sont les règles applicables?

Tant en Région wallonne qu’en Région bruxelloise, l’exigence de permis d’urbanisme vise à permettre aux autorités compétentes de réaliser un contrôle préventif des actes et travaux projetés. Elle vise à s’assurer, avant leur réalisation, que ces actes et travaux satisfont à différentes conditions (en termes d’intégration paysagère, de sécurité, d’impact environnemental…).

Ce caractère de “préalable obligatoire” du permis d’urbanisme implique, entre autres, que le seul fait d’avoir introduit une demande de permis n’est pas suffisant pour pouvoir légalement réaliser les actes et travaux envisagés. Il en va de même de l’accord verbal de l’autorité. La réalisation des actes et travaux visés ne peut, en effet, avoir lieu que moyennant l’obtention, en amont, du permis d’urbanisme en bonne et due forme.

En pratique, il arrive cependant fréquemment que des actes et travaux soient réalisés sans avoir obtenu préalablement l’autorisation requise. Afin de ne pas demeurer dans l’illégalité, l’auteur de l’infraction pourra, a posteriori, tenter d’obtenir le permis d’urbanisme qu’il aurait dû demander et obtenir initialement. Dans ce cas, le permis d’urbanisme dont l’octroi est sollicité sera qualifié de “permis de régularisation” car il vise à “régulariser” une situation irrégulière sur le plan urbanistique.

Mêmes règles que le permis “classique” sauf…

Le dossier de demande de permis de régularisation ne sera, sauf exception, pas différent d’un dossier de demande de permis d’urbanisme “classique”. Il sera, en effet, soumis aux mêmes règles. La procédure applicable au traitement de la demande de permis de régularisation par les autorités compétentes sera également, sauf exception, identique à celle d’un permis d’urbanisme “classique”.

Le traitement de la demande de permis de régularisation fera, toutefois, aussi l’objet de l’application de quelques règles complémentaires. L’objectif de ces règles complémentaires est d’éviter que le mécanisme du permis de régularisation soit utilisé de manière systématique afin de contourner le principe selon lequel le permis d’urbanisme doit être sollicité et obtenu avant la réalisation des actes et travaux projetés. En d’autres termes, il s’agit, via ces règles complémentaires, de réduire le risque que certains instrumentalisent le mécanisme du permis de régularisation pour prendre au dépourvu l’autorité compétente et tenter d’obtenir un permis d’urbanisme par le forcing.

“Le poids du fait accompli”

À titre d’exemple de ces règles complémentaires, il y a lieu de relever que, selon la jurisprudence du Conseil d’État, l’autorité saisie d’une demande de permis de régularisation ne peut, lorsqu’elle statue, se laisser “infléchir par le poids du fait accompli”. La motivation de la décision octroyant le permis doit, par ailleurs, être “particulièrement scrupuleuse.”

Autre exemple, en Région wallonne : il est prévu qu’aucun permis de régularisation ne peut être octroyé pour des actes et travaux qui ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction dûment notifié au contrevenant. Une exception est, toutefois, prévue lorsque l’infraction fait l’objet d’une régularisation via le paiement d’un montant transactionnel par l’auteur de l’infraction. Une telle transaction n’est, toutefois, envisageable qu’à certaines conditions.

En conclusion, l’obtention d’un permis d’urbanisme de régularisation ne sera pas possible dans tous les cas. Or, en l’absence du permis requis, qu’il soit “classique” ou “de régularisation”, les actes et travaux accomplis pourront donner lieu à des poursuites civiles et/ou pénales. Ces poursuites pourront aboutir, entre autres, à une injonction de “remise en état”. En ce cas, les actes et travaux accomplis devront être démontés/défaits.

Un porteur de projet averti en vaut deux.