L'année 2019 restera gravée dans la mémoire de nombreux candidats-acquéreurs. Ils ont en effet bénéficié de conditions particulièrement favorables lors de la contraction ou du refinancement de leur prêt hypothécaire.

– Chronique signée Wouter Vanderheere, co-fondateur et dirigeant de TopCompare.be

La limite symbolique de 1% de taux d'intérêt fixe pour un prêt à 20 ans a été franchie à plusieurs reprises en 2019. Cela semble à priori une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent acheter une maison. Cependant, si vous êtes à la recherche d’un prêt hypothécaire en 2020, vous risqueriez bien de rentrer bredouille.

Ces dernières années, ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire ont bénéficié de conditions particulièrement favorables. Cela s’explique par la politique menée de la Banque centrale européenne (BCE). Celle-ci maintient en effet des taux d’intérêt bas dans l’espoir de relancer l’inflation. L’objectif de la BCE est aujourd’hui de maintenir le taux d’inflation à 2%. Elle entend atteindre cet objectif en menant une politique de rachats et de maintien de faibles taux d’intérêt. Mais cette politique s’avère jusqu’ici sans grand succès. L’inflation européenne était, par exemple, de 1,3% en décembre 2019. Christine Lagarde, nouvelle présidente de la BCE, s’attend donc à ce que l’inflation reste inférieure à l’objectif de la BCE pour les trois prochaines années.

Il semble par conséquent évident que les faibles taux d’intérêt ne disparaîtront pas de sitôt. La situation de ces dernières années ne peut toutefois plus durer. Personne n’y serait gagnant sur le long terme. Paradoxalement, les faibles taux d’intérêt rendent l’achat d’une maison plus difficile pour de nombreux candidats-acquéreurs. Selon les estimations de l’agence immobilière ERA Belgium et de la KU Leuven, le prix de l’immobilier aurait augmenté de 3,5% en 2019. C’est quatre fois plus que l’inflation belge enregistrée cette même année (0,8%). Le Comité européen du risque systémique (CERS) souligne que 15% de l’immobilier résidentiel en Belgique serait surévalué.

Il n’est donc pas surprenant qu’en 2019, ce même Conseil ait épinglé la Belgique pour le laxisme dont ses banques font preuve en matière d’octroi de prêts hypothécaires. La Banque nationale de Belgique (BNB) oblige donc les banques à fixer des exigences plus strictes pour l’octroi de prêts hypothécaires à partir de cette année. Le régulateur souhaite qu'une quotité - le rapport entre le montant emprunté et la valeur actuelle de la maison - de 90% devienne la norme. Cette mesure n’est pas du luxe. En effet, selon le rapport annuel sur la stabilité financière, le nombre de prêts avec une quotité supérieure à 80% a augmenté entre 2014 et 2018, passant de 41 à 53%. Le rapport indique que cette augmentation résulte principalement d’une forte augmentation des prêts avec une quotité entre 90 et 100%.

La BNB prévoit toutefois quelques exceptions. Les banques peuvent par exemple toujours utiliser 20% du volume des prêts pour des prêts avec une quotité plus élevée. Dans le cas de primo-acquéreurs souhaitant acheter leur propre habitation, un maximum de 35% du volume des prêts peut être assorti d’une quotité supérieure à 90%.

Si vous souhaitez acheter une maison en vue de la louer, il est préférable de vous constituer une épargne solide. En effet, les nouvelles règles de la BNB stipulent que les futurs propriétaires doivent financer eux-mêmes au moins 20% de l’habitation qu’ils souhaitent acquérir en vue d’obtenir un prêt. Dans ce cas, seul 10% du volume des prêts peut être assorti d’une quotité plus élevée.

Le moins que l’on puisse dire, c’est que les mesures prises par la BNB font grincer des dents les candidats-acquéreurs. En effet, une partie de la population risque bien d’être laissée sur le carreau dans sa recherche de crédit hypothécaire. Cependant, ces conditions plus strictes sont peut-être exactement ce dont nous avons besoin. Il s’agit en effet de penser à plus long terme. Tant que les banques continueront à accorder des prêts bon marché de façon illimitée, il y a de fortes chances pour que le prix de l’immobilier continue de grimper. En tant que consommateur, il est donc plus que jamais important de négocier le taux le plus bas possible avec votre banque afin de tenter de compenser la hausse du prix de l’immobilier. La question reste évidemment de savoir jusqu’où les banques sont prêtes à réduire les taux. Les faibles taux d’intérêt grignotent en effet de plus en plus leurs marges bénéficiaires. Comparer, comparer et comparer reste encore une fois le message pour cette année 2020. Plus vous comparez les banques, plus vous aurez de chances d’obtenir le taux le plus avantageux du marché.

Les nouvelles mesures prises par la BNB constituent une avancée importante dans la bonne direction. Un long chemin reste toutefois encore à parcourir. 2020 sera, quoi qu’il arrive, une année palpitante, tant pour les emprunteurs que pour les épargnants.