Un changement intervient au premier août. 
Une technique de planification successorale bien connue consiste, pour des parents, à financer eux-mêmes une acquisition immobilière réalisée au nom de leurs enfants. Cette préoccupation est généralement motivée par la volonté de réduire le coût des droits de succession qui devront être supportés par les enfants lors du décès des parents. Le plus souvent, l’ambition des parents de gratifier leurs enfants s’accompagne de la volonté de jouir du bien immeuble et d’en conserver les revenus jusqu’à leur décès. Pour satisfaire ces objectifs, l’acquisition est généralement réalisée par les parents, à concurrence de l’usufruit, et par les enfants à concurrence de la nue-propriété.

En pratique, les enfants ne disposent (le plus souvent) pas des liquidités suffisantes. Les parents sont alors invités à donner aux enfants les fonds leur permettant de payer le prix de la nue-propriété et leur quote-part dans les frais de l’opération. Si, dans la rigueur des principes, une telle donation de liquidités doit intervenir par acte notarié, il est unanimement admis qu’elle peut également intervenir par simple virement bancaire, accompagné le cas échéant d’une convention adjointe. Celle-ci ne doit pas obligatoirement être enregistrée. Si elle est présentée volontairement à l’administration, un impôt de 3% (à Bruxelles) ou 3,3% (en Wallonie) du montant donné est prélevé. A l’inverse, lorsqu’elle n’est pas enregistrée, elle échappe a priori à toute imposition, pour autant que le donateur survive trois ans à compter de la date du virement. Dans le cas contraire, les liquidités données réintégreront fictivement le patrimoine du défunt, et le donataire subira l'impôt de succession (dont le taux moyen est sensiblement plus élevés que 3%).

Il faut apercevoir que le coût fiscal de la technique de l’acquisition démembrée décrite ci-dessus est nettement moins important que l’impôt successoral qui aurait été dû si les parents avaient acquis l’immeuble en leur nom propre, et transmis celui-ci en héritage aux enfants lors de leur décès. En effet, dans les trois régions du pays, les taux de l’impôt successoral sont sensiblement plus élevés que ceux applicables aux donations. En règle générale, il est donc fiscalement moins coûteux de transmettre son patrimoine aux enfants de son vivant qu’à l’occasion du décès.

Une difficulté tient au fait que ces acquisitions dites « démembrées » sont, de longue date, dans le collimateur de l’administration fiscale, qui voit en elles des donations déguisées sous l’apparence d’une vente. Pour éviter les foudres de l’administration, l’enfant acquéreur de la nue-propriété doit être en mesure de prouver (au jour du décès de son parent) qu’il a effectivement payé la valeur de sa nue-propriété. A défaut, le bien immeuble sera fictivement (et donc fiscalement !) considéré comme se trouvant dans le patrimoine du défunt, et taxé aux droits de succession. Afin de renverser la présomption, l’enfant doit donc rapporter la preuve qu’il disposait des fonds suffisants pour payer sa nue-propriété, et que ceux-ci ont bien été versés par lui-même au vendeur.

L’administration fiscale impose cependant – sans qu’aucune loi ne le prévoie – le respect de conditions strictes entourant cette donation. Au fil des années, les exigences administratives ont évolué, rendant ce type de planification de plus en plus sensible. Par une décision du 26 juin 2020, applicable en région wallonne et bruxelloise à compter du 1er août 2020, l’administration fédérale a, une fois encore, modifié ses exigences.

Désormais, l’intégralité des fonds donnés (par acte notarié ou via un simple virement) doit se trouver sur le compte bancaire de l’enfant acquéreur de la nue-propriété avant la signature du compromis de vente, et ce même si celui-ci ne paie sa quote-part du prix de vente qu’au moment de la signature de l’acte authentique. Par exception, lorsque aucun acompte n’est versé au moment du compromis de vente, il est suffisant que la donation intervienne avant le paiement du prix.

En définitive, la technique de l’acquisition scindée se révèle très efficace pour diminuer la charge de l’impôt successoral, mais les conditions qui l’entourent évoluent constamment, au gré des décisions administratives qui se succèdent. Il convient donc d’être adéquatement conseillé afin d’éviter que l’optimisation patrimoniale se transforme en déconvenue.