Sans vouloir tirer de conclusions hâtives, force est de constater que la crise sanitaire actuelle, dont une des conséquences est la nette baisse du taux de fréquentation des chambres d’hôtel tant par le touriste classique que par la clientèle d’affaires contrainte de travailler à distance, a rendu très prudent le secteur des établissements hôteliers. D’un même mouvement, les organismes bancaires se montrent également frileux à l’idée de financer de nouveaux établissements hôteliers.

Toutefois, au-delà des circonstances malheureuses liées à la survenance de la Covid-19, il faut bien avouer que la planification bruxelloise, au travers du plan régional d’affectation du sol (P.R.A.S.), n’a pas nécessairement fait la part belle aux hôtels.

En effet leur implantation a été jugulée dans de nombreuses zones, via une limitation stricte du nombre de chambres par établissement.

Si on ajoute à cela l’imposition de charges d’urbanisme plus élevées que celles liées au logement, on comprendra pourquoi, au final, ouvrir un nouvel hôtel à Bruxelles n’est pas nécessairement une sinécure.

Les formes alternatives de l'hébergement 

Si les auteurs du plan régional ont entendu « viser large », en englobant dans les établissements hôteliers les « flat-hôtels » ou les « appart-hôtels », les pensions de famille ou encore les auberges de jeunesse, cela n’a pas empêché le développement, au cours de ces dernières années, de formes alternatives d’hébergement, oscillant entre hôtellerie et logement classique.

Chronologiquement on a d’abord assisté à l’essor spectaculaire du « airbnb », locations de vacances gérées par des particuliers censés mettre temporairement tout ou partie de leur habitation à la disposition de touristes en mal d’authenticité locale… avec toutes les dérives qui en ont résulté, certains immeubles n’étant plus que des locations de vacances totalement désertées par leurs habitants.

Les communes n’ont de cesse que de faire la chasse à ces hébergements touristiques déguisés, à leurs yeux en situation infractionnelle d’un point de vue urbanistique puisque d’accessoire à la fonction de logement, leur occupation par des touristes est devenue leur affectation principale.

On connaît ensuite un boom du « co-living », phénomène en provenance de capitales européennes où le prix de l’immobilier est devenu à ce point élevé qu’il n’est plus financièrement soutenable de vivre seul.

Co-living, la crainte de la volatilité

La notion de « co-living » recouvre cependant des réalités très différentes.

Si on la traduit par « cohabiter », elle peut consister à regrouper sous un même toit plusieurs générations d’une même famille – auquel cas cela reste du logement.

Elle peut aussi, pour des familles différentes, consister à (faire) construire ensemble un lieu de vie commune : nous sommes encore et toujours dans la sphère du logement.

Elle peut enfin proposer à des personnes vivant généralement seules, de s’insérer dans des structures préexistantes en leur proposant éventuellement une panoplie de services annexes. C’est la forme « moderne » du co-living.

Ce sont précisément ces dernières évolutions du « co-living » qui commencent à faire débat au sein des autorités en charge de l’urbanisme, aux motifs qu’on risque de n’avoir plus uniquement que du logement pour personnes « de passage ».

Faut-il le dire, la volatilité des habitants n’est généralement pas appréciée par les communes qui y voient des personnes au rendement fiscal peu intéressant, et leur préfèrent des familles bien établies, jugées plus « stables ».

Analyse biaisée 

On voit ainsi apparaître un vrai décalage entre la structure du co-living - qui consiste en une forme de « vivre ensemble » dans des espaces confortables et de qualité, mêlant espaces privatifs et communs, le tout en ayant en vue la fonction de « logement » - et l’analyse qu’en font certaines autorités publiques, très (trop) vite enclines à les qualifier, à tort, d’établissements hôteliers.

Ce faisant, elles perdent de vue que ce qui caractérise ces derniers : être un « établissement d'accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle » (glossaire du P.R.A.S.).

On songe à la fourniture de repas, à l’entretien des chambres et au remplacement du linge de maison, à un service de blanchisserie, etc. Le co-living, conçu comme du logement, n’est pas de cette trempe.

S’il peut en effet comporter des espaces communs dédiés, par exemple, au home-cinéma ou au fitness, il est et demeure conçu pour la résidence de ses occupants. C’est bien en cela qu’il répond à la notion de logement, comprise comme « Ensemble de locaux ayant été conçus pour l'habitation ou la résidence d'une ou plusieurs personnes » (glossaire du P.R.A.S.).

Une évolution inéluctable

La notion de « court séjour » de ces occupants est donc totalement étrangère à la qualification d’un lieu en « logement » ou en « établissement hôtelier », contrairement à ce que certaines autorités entendent imposer comme critère distinctif lors de l’examen des demandes de permis d’urbanisme pour de tels projets.

Dans ces conditions, elles ajoutent un critère au prescrit réglementaire du P.R.A.S., ce qui n’est pas admissible.

C’est sans doute là une tentative – qui devrait demeurer vaine – de freiner une évolution inéluctable d’une autre forme de vie urbaine, offrant une réponse de qualité à des besoins nouveaux exprimés par les jeunes et … les moins jeunes, tous désireux de trouver un nouvel équilibre entre vie privée et vie en communauté.

Ce n’est pas pour autant que la qualité des logements s’en trouvera amoindrie, que du contraire. Ne soyons donc pas simplement des nostalgiques du « logement classique » mais acceptons – en veillant à ce qu’il soit de qualité – ce nouveau mode de vivre ensemble.