Après une saga de plusieurs années, les choses se clarifient enfin en ce qui concerne la taxation en Belgique des revenus d’immeubles situés à l’étranger. Nous n’allons pas ici refaire l’histoire. Nous allons plus simplement tenter de montrer, à l’aide d’exemples, comment les propriétaires de ces immeubles doivent évaluer le montant à déclarer et comment ils doivent se manifester.

1 Le chiffre à déclarer d’abord

Rappelons que ce que le fisc cherche à établir, c’est la valeur locative nette desdits immeubles. Pour mettre cette valeur sur un pied d’égalité avec la valeur locative déclarée pour les immeubles situés en Belgique, la loi a décidé de reconstituer un "revenu cadastral" fictif pour ces immeubles situés à l’étranger.

Comment s’y prend-on ? On sait que le revenu cadastral des immeubles situés en Belgique est toujours fixé en fonction de leur valeur locative au 1er janvier 1975. On va donc rechercher la valeur locative des immeubles étrangers à cette même date. Voici comment il faudra procéder dans la majorité des cas (on parle ici d’immeubles bâtis) :

1. On part de la valeur vénale normale actuelle du bien, autrement dit sa valeur de marché aujourd’hui.

2. On divise cette valeur par un facteur de correction (voir exemple plus loin).

3. On obtient ainsi la valeur théorique du bien au 1er janvier 1975.

4. Le revenu cadastral est égal à 5,3 % de cette dernière valeur.

5. Comme pour un immeuble belge, ce revenu cadastral sera ensuite indexé et augmenté de 40 %.

2 L’exemple de la circulaire administrative

La récente circulaire administrative qui commente la nouvelle loi donne l’exemple suivant : si la valeur vénale du bien situé à l’étranger est de 400 000 euros en 2020, le revenu cadastral dudit bien sera de 400 000 euros divisés par 15,036 (facteur de correction 2020 > 1975) multiplié par 5,3 %, soit 1 410 euros. À défaut de connaître la valeur vénale normale actuelle, ajoute la circulaire, le prix d’acquisition peut être utilisé (en dehors de modifications au bien et pour autant que l’acquisition ait eu lieu dans des conditions normales).

Par exemple, si un bien situé à l’étranger a été acquis en 2011 pour la somme de 250 000 euros, le revenu cadastral de celui-ci sera de 250 000 euros divisés par 13,124 (facteur de correction 2011 > 1975) multiplié par 5,3 %, soit 1 010 euros. Selon la circulaire, la valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou dans un acte de donation peut aussi être utilisée.

3 Le facteur de correction

Le facteur de correction est un facteur qui varie selon l’année de l’évaluation de la valeur vénale ou celle de l’acquisition du bien s’il n’y a pas de valeur plus récente (par exemple, à la suite d'une expertise). Ce facteur de correction varie de 1,000 (pour une acquisition en 1975) à 15,018 (pour une acquisition en 2021). Le tableau de ces facteurs de correction se trouve dans la circulaire 2021/C/21 du 1er mars 2021, disponible sur le site Fisconetplus.be. À noter que la circulaire ne dit rien des immeubles acquis ou construits antérieurement au 1er janvier 1975.

4 Les cas particuliers

Il y a des cas particuliers. Ainsi :

1. Si un terrain a été acquis sur lequel une construction a été érigée ultérieurement, la valeur de l‘ensemble peut être le résultat de l’addition du prix d’acquisition du terrain et du coût de la construction, avec application des facteurs de correction propres à chacun de ces deux éléments (selon l’année à prendre en considération pour chacun d’eux).

2. Si des circonstances spéciales (force majeure, des travaux ou mesures ordonnées par une autorité publique, etc.) influencent la valeur locative du bien d’au moins 15 % par rapport à la valeur locative de 1975, une demande en révision du revenu cadastral peut être introduite. Cette demande doit être motivée et introduite auprès de l’Administration Mesures et Évaluations (qui fait partie de l’ancienne administration du cadastre) - Cellule RC étranger sise à 1030 Bruxelles, boulevard du Roi Albert II, 33, boîte 55.

5 Les modalités de déclaration

Quant aux modalités de déclaration de l’existence d’un immeuble à l’étranger, il faudra tenir compte de ceci :

1. En cas d’acquisition d’un immeuble à l’étranger (y compris par succession), cette acquisition doit être déclarée dans les quatre mois de l’acquisition. Le contribuable qui détenait déjà pareil bien au 31 décembre 2020 dispose, par contre, jusque fin 2021 pour introduire sa déclaration. Enfin, une acquisition entre le 31 décembre 2020 et le 25 février 2021 doit être déclarée pour le 30 juin 2021.

2. Tout autre changement dans les droits réels (vente…) doit être communiqué spontanément à l’administration.

L’Administration établira en 2021 un relevé des contribuables possédant des biens à l’étranger au 31 décembre 2020. Dans ce cadre, elle contactera les contribuables ayant mentionné des revenus immobiliers à l’étranger dans leur déclaration à l’IPP (exercices 2020 et/ou 2021) et récoltera auprès d’eux les informations nécessaires à l’établissement du revenu cadastral de leurs biens.

La loi s’applique au 1er janvier 2021 et donc aux revenus immobiliers à déclarer en 2022. On ne voit toutefois pas pourquoi le revenu cadastral "nouveau" ne pourrait pas déjà être utilisé dès la prochaine déclaration (donc sur les revenus de 2020).