Ce n’est pas un secret : le droit de l’urbanisme s’avère, dans bien des cas, complexe. Les règles relatives à l’élaboration et à l’introduction des demandes de permis d’urbanisme n’échappent pas à ce constat. Choisir le formulaire adéquat, s’adresser à la bonne autorité, calculer le délai de traitement de la demande… Autant de démarches qui, pour le demandeur de permis, peuvent sembler particulièrement opaques.

1. Intervention d’un architecte

Dans bien des cas, le demandeur de permis sera accompagné, pour l’élaboration et l’introduction de sa demande, par un architecte. En Région wallonne comme en Région bruxelloise, l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme nécessite, sauf exception, obligatoirement l’intervention d’un tel professionnel.

Certains actes et travaux sont, toutefois, dispensés de cette obligation. À titre d’exemple, tel est le cas pour certaines constructions annexes lorsque plusieurs conditions - différentes selon la Région concernée - sont remplies. Pour ces actes et travaux, le demandeur de permis conserve, toutefois, la possibilité de se faire accompagner, s’il le désire. Le choix de recourir ou non à un architecte afin d’être assisté dans les démarches à accomplir sera, le plus souvent, guidé par les ressources (essentiellement financières) dont dispose le demandeur de permis.

2. Déterminer les prescriptions applicables

Afin d’épauler les demandeurs de permis dans leurs démarches, les autorités régionales ont mis en ligne des sites web décrivant la procédure à suivre et mettant à disposition les formulaires à remplir (*). Malgré les informations disponibles, remplir les formulaires n’est cependant pas aisé. Tel est, notamment, le cas lorsque le demandeur de permis est invité à détailler la "réglementation en vigueur et dérogations sollicitées" (formulaire bruxellois) ou la "situation juridique du bien" (formulaire wallon).

Détailler ces éléments implique que le demandeur de permis identifie (par exemple, à l’aide des outils disponibles sur le web (**) ou en interrogeant les autorités compétentes), les différentes prescriptions "urbanistiques" et "planologiques" qui s’appliquent au terrain sur lequel il envisage son projet. Cela implique également que le demandeur de permis vérifie si son projet déroge ou s’écarte de ces prescriptions. En cas de dérogation ou d’écart, le demandeur devra en motiver les raisons dans sa demande de permis. Pour ce faire, il devra avoir égard aux différentes conditions qui doivent être respectées pour qu’une dérogation ou un écart puisse être accepté.

3. Lacunes du dossier de demande

Si la demande de permis n’est pas complète, le demandeur de permis doit en être averti par l’autorité compétente. Cette dernière doit lui indiquer les éléments manquants. Dans cette hypothèse, le demandeur de permis dispose d’un délai - 180 jours en Région wallonne, 6 mois en Région bruxelloise - pour compléter sa demande. En cas de non-respect de ce délai, la demande de permis est déclarée irrecevable. En Région wallonne, toute demande qualifiée d’incomplète à deux reprises est déclarée irrecevable.

Les lacunes dans le dossier de demande de permis peuvent également être de nature à remettre en cause la légalité du permis qui serait finalement obtenu. À défaut de précision contraire dans les dispositions légales et réglementaires, le Conseil d’État juge, toutefois, que les "lacunes d’un dossier de demande de permis ou les erreurs entachant les documents qu’il contient ne sont de nature à affecter la légalité du permis délivré que si l’autorité a été induite en erreur ou n’a pas pu se prononcer en pleine connaissance de cause du fait de ces lacunes ou erreurs"

En d’autres termes, selon la haute juridiction administrative, les lacunes d’un dossier de demande de permis ou les erreurs entachant les documents qu’il contient ne sont de nature à invalider le permis délivré que si celui-ci a été délivré "en méconnaissance de cause par l’autorité, celle-ci n’ayant pas été complètement et exactement informée ni par le dossier de demande de permis ni d’une autre manière" .

En tout état de cause, les demandeurs de permis auront intérêt, s’ils souhaitent voir leur projet aboutir, à se montrer soigneux et complets lors de l’élaboration et de l’introduction de leur demande de permis. Il ne saurait, néanmoins, être ignoré qu’au vu de la complexité des règles, ceci relèvera, dans certains cas, du parcours du combattant.

(*) Pour la Région wallonne, voir le site http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_amenagement/juridique/codt et pour la Région bruxelloise, voir le site https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdurbanisme

(**) Voir notamment pour la Région wallonne, le site http://geoapps.wallonie.be/webgisdgo4 et pour la Région bruxelloise le site https ://gis.urban.brussels/brugis/#/