Remaniement du cadre des sicafi

Nouvel arrêté royal pour les sicafi avec adaptation aux normes IFRS, hausse du taux d'endettement... Sans oublier l'indispensable sésame à la sicafi de l'Etat.

C.M.

Cela fait des mois qu'un aréopage de spécialistes planche sur la question. C'est désormais chose faite: l'arrêté royal (A.R.) a été adopté le 21 juin et publié le 29 juin. Il comprend trois grandes modifications par rapport à l'A.R. originel du 10 avril 1995 initiant le principe de la sicaf immobilière.

1 Normes comptables IFRS. C'est à cause d'elles que l'A.R. a pris corps. Les sicafi établissant des comptes consolidés devaient impérativement appliquer les nouvelles normes internationales d'information financière à partir des exercices commençant le 1 éme r janvier 2005. Celles dont les comptes sont statutaires bénéficiaient d'un délai supplémentaire de deux ans. «Compte tenu de la taille limitée du secteur (11 sicafi à ce jour) et afin d'assurer la comparabilité des informations financières fournies par les sicafi», précise l'A.R., consensus a été établi que toutes s'accordent sur la date du 1 éme r janvier 2005. Celles qui établissent des comptes statutaires doivent, de surcroît, utiliser «tant pour leur bilan que pour leur compte de résultats, des schémas uniformes». Pour les autres, suggestion leur en est faite. Une homogénéité qui ravira les analystes.

2 Augmentation du taux d'endettement et modification de l'obligation minimale de distribution. Les normes IFRS imposent des libellés de comptes différents et de nouvelles rubriques, notamment en ce qui concerne le portefeuille et les droits de mutation y afférant(1). Leur seule application a donc nécessité deux révisions: celle du mode de calcul de l'endettement qui est désormais porté de 50 à 65 pc, et celle imposant une obligation minimale de distribution qui, en 2006, s'attache aux «éléments du bénéfice -hors provisions- qui génèrent un flux de trésorerie». En pratique, indique un observateur du marché, cela ne changera rien: le taux d'endettement reste nettement en deçà des 80 pc que les banques pratiquent habituellement envers les autres opérateurs immobiliers et les dividendes ne seront pas plus généreux.

3 Diversification du risque. Dans l'A.R. de 1995, le législateur interdisait aux sicafi de placer plus de 20 pc de leurs actifs dans un même ensemble immobilier ou sur la tête d'un même locataire. En 2006, il précise que cette obligation ne vaut pas pour les Etats membres de l'Espace économique européen, les administrations régionales de ces mêmes Etats ou encore un organisme international à caractère public dont ils font partie. Soit des locataires «en principe» au-dessus de tout soupçon. Une modification indispensable qui donne ainsi son visa à la sicafi de l'Etat.

Les normes IFRS ont ainsi introduit le principe de la «juste valeur d'un bien», c'est-à-dire celle dont on a enlevé la part des droits de mutation. Après de longues discussions basées sur des statistiques de vente de plusieurs années, option a été prise de tabler sur des droits moyens de 2,5 pc pour les opérations de plus de 2,5 millions d'euros (souvent entre sociétés), et de 10 ou 12,5 pc selon la localisation en Flandre ou en Wallonie et à Bruxelles, pour celles inférieures à 2,5 millions d'euros (en direct, subissant les traditionnels droits d'enregistrement).

© La Libre Belgique 2006


Sicafi de l'Etat: dernière épreuve Dans le parcours devant mener la sicafi de l'Etat en Bourse, l'heure est toujours à la recherche du partenaire idéal qui apportera son expertise en matière de constitution et... quelques immeubles dans la foulée. Quatre acteurs, ont le sait, ont répondu à l'appel d'offres: les sicafi Cofinimmo et Befimmo, l'assureur Axa Belgium et l'investisseur allemand IVG. A ce jour, le gouvernement leur a ouvert les portes de la «data room» et négocie avec eux pour trouver le meilleur deal. «Aucune date butoir n'a été émise» quant au choix de l'élu, dit-on au cabinet du ministre des Finances. «Compte tenu de certains délais incompressibles, le plus tôt sera le mieux.» Car ce qui n'a pas changé, c'est que la sicafi «doit» sortir en 2006. Dans le marché, certains évoquent la fin août pour la remise des offres affinées et les premiers jours de l'automne pour la nomination proprement dite. © La Libre Belgique 2006