Plus de sicafi, mais battues par le Bel 20

Cette année, le bilan "sicafi" est particulièrement chargé. C'est surtout courant des derniers mois que les choses se sont précipitées. Coup sur coup, deux nouvelles sicafi ont intégré la cote : Montea et Aedifica. Celle de l'Etat l'a ratée de peu. Côté performances, elles font moins bien qu'ailleurs.

C.M.

Cette année, le bilan "sicafi" est particulièrement chargé. C'est surtout courant des derniers mois que les choses se sont précipitées. Rappel en 5 points.

1 Nouvelles venues. Le marché n'avait plus assisté à l'entrée en bourse d'une sicafi depuis 1999. Coup sur coup, au cours de la même semaine d'octobre, Montea (21 immeubles semi-industriels d'une superficie de plus de 225 000 m² et d'une valeur de 109 millions d'euros) et Aedifica (66 immeubles résidentiels d'une valeur de 190,8 millions d'euros) sont introduites. A quoi s'ajoute une augmentation de capital pour Home Invest Belgium de 31,3 millions d'euros.

Le hasard, tantôt d'un calendrier, tantôt... d'une procédure impropre, a empêché la sortie de deux autres sicafi. Ascensio, d'une part (200 000 m² de commerces répartis en 80 emplacements d'une valeur d'investissement de 175,8 millions d'euros), lancée par les groupes Mestdagh et Fortis, verra le jour au 1er trimestre 2007. Quant à celle dite de l'Etat (67 immeubles), elle a définitivement été enterrée, renaissant, quelques jours plus tard sous les traits de Fedimmo.

2 Fedimmo remportée par Befimmo. Le 15 septembre, l'Etat choisissait Cofinimmo pour partenaire exclusif de sa sicafi. Befimmo et Axa Belgium, les candidats évincés amenèrent l'affaire devant le Conseil d'Etat qui leur donna raison pour une question de forme et de procédure. Plutôt que de réitérer l'appel d'offres, l'Etat a préféré changer son fusil d'épaule et proposer le gros des immeubles (62) au plus offrant. Le 23 décembre, Befimmo emportait 90 pc de la nouvelle société Fedimmo au prix de 576 millions d'euros. Soit quelque 20 millions de plus, à parc immobilier équivalent a aimé ajouter Didier Reynders, ministre des Finances, que ce que la sicafi de l'Etat aurait rapporté...

3 Petites performances. On ne peut pas dire que les sicafi n'ont pas performé en 2006 (voir tableau). Mais elles font moins que le Bel 20 (plus de 22 pc de hausse) et nettement moins que l'indice Epra des principaux titres immobiliers cotés d'Europe (+ 42 pc). "En restant poli, on peut dire que l'année est... mitigée, indique Herman van der Loos, analyste chez ING. Il faut dire que l'indice Sicafi est plombé par Wereldhave qui, par deux fois cette année, a trébuché".

4 Nouvel arrêté royal. Adopté le 21 juin, publié le 29, ce nouvel A.R. comprend trois grandes modifications : leur adaptation aux nouvelles normes internationales d'information financière en vue d'une plus grande homogénéisation et comparabilité; une augmentation du taux d'endettement de 50 à 65 pc; une précision concernant la diversification du risque.

5 Acquisitions à l'étranger. C'est une des caractéristiques de cette année 2006, surtout pour les sicafi spécialisées en bureaux. "Elles sont en effet confrontées à une rareté d'opportunités d'investissements à des conditions intéressantes, confirme Herman van der Loos. Elles ont donc été chercher ailleurs" . Dans d'autres secteurs, comme Cofinimmo, par exemple, qui s'est entichée à très bon escient de maisons de repos. Ou à l'étranger. "Au grand-duché de Luxembourg notamment, ajoute l'analyste, un des rares marchés européens présentant des rendements comparables à ceux de Bruxelles, que les Belges connaissent bien, et, disons-le, dont l'économie est plus florissante que la nôtre" . En mars, Leasinvest rachetait une partie de la sicav Dexia Immo Lux tandis qu'en décembre, Befimmo enlevait un projet à construire sur le plateau du Kirchberg. Quant à Montea, c'est vers la France qu'elle s'est tournée, ambitionnant d'en faire son second marché domestique, entre autres parce qu'Affine, maison mère de Banimmo, un de ses initiateurs, y est installée.

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