Les sicafi limitent la casse

Plus que la crise immobilière américaine, la hausse des taux a assez durement touché la brique-papier européenne.Par comparaison, les sicafi belges s'en sortent assez bien.

Charlotte Mikolajczak

L'immobilier papier européen a pas mal souffert de la crise des subprime américains. "Justifiée ou non, l'immobilier a pâti d'une grosse crise de confiance, reconnaît Cécile Donnet, conseillère pour le fonds d'investissement immobilier Cohen & Steers. La crise des subprime a certainement nourri un sentiment négatif par rapport à l'immobilier". A laquelle s'est ajoutée une série d'autres raisons : "La hausse des taux d'intérêt d'abord qui, mécaniquement fait baisser les objectifs de cours, poursuit-elle. Le fait que l'immobilier présentait des primes importantes et s'avérait donc être plus risqué. Enfin, les cours étant hauts, beaucoup d'investisseurs opportunistes (de type Hedge funds...) en sont sortis pour prendre leur bénéfice, suivis par des fonds spécialisés que leurs clients finaux quittaient..." "Parallèlement, la rareté des produits de qualité a tassé les rendements immobiliers quasiment à un taux plancher", complète Jean-Baptiste Van Ex, analyste à la Banque Degroof.

L'un dans l'autre, les cours des sociétés immobilières belges, sicafi en tête, ont baissé. "Depuis les pics de mai, on peut parler d'une certaine correction, mais pas vraiment depuis janvier, dit Herman van de Loos, analyste auprès d'ING, puisque les sicafi n'ont perdu en moyenne que 10 pc contre plus de 20 pc pour leurs consoeurs européennes de l'indice Epra". Il faut dire qu'entre 2004 et 2006, elles avaient nettement moins "explosé" : + 16 pc/an seulement, contre + 39 pc/an pour la moyenne européenne, + 47 pc pour les françaises, + 41 pc pour les allemandes, + 32 pc pour les néerlandaises... Normal donc que la chute ait été moins dure.

Avec néanmoins des écarts plus ou moins marqués : une Cofinimmo a perdu plus de 15 pc depuis janvier, Befimmo, également investie en bureaux, en a perdu plus de 9, Aedifica (logements) près de 8, Retail Estates (commerces) moins de 1. WDP (logistique), par contre, a augmenté de plus de 3 pc.

"On ne peut parler d'une baisse inquiétante, ajoute Jean-Baptiste Van Ex. On n'en est plus aux primes de 30 à 35 pc d'il y a quelques mois qui, sauf exception, sont retombées à moins de 15 pc". Ce qui ne l'empêche pas d'avoir été surpris que la Belgique, marché immobilier stable par excellence et reconnu comme tel n'ait pas plus échappé au mouvement. "Il faut dire que les investisseurs sont internationaux, donne-t-il comme explication. Et que les sicafi, société d'investissement, ont un profil moins risqué que les immobilières versées dans la promotion par exemple". Même si ces derniers mois elles ont été fameusement "acheteuses" : Befimmo avec Fedimmo, Cofinimmo avec InBev, WDP avec Univeg... Et fort tournées vers l'étranger, sans que ce soit d'office la panacée : Leasinvest et Befimmo au Luxembourg, Cofinimmo aux Pays-Bas, Montea en France, WDP en Roumanie, etc.

Question de taux

Mais si les cours sont bas, les analystes n'en sont pas encore à inciter les investisseurs à y re-rentrer en force. "Pas plus sur le marché belge que sur les marchés français, néerlandais, espagnols..., ajoute Cécile Donnet. Ce n'est pas un choix géographique qui compte. Mais trois données majeures : le taux d'endettement, la couverture des risques de financement et la possibilité d'exploiter des évolutions de loyers. La Belgique est, à ce titre, un marché peu excitant : la croissance des loyers y est peu attractive; à peine plus que l'indexation. A l'inverse, les dividendes sont attractifs".

A la Banque Degroof, hormis Montea et Aedifica qui sont "à acheter", la plupart des sicafi sont "à conserver". "Les valorisations ont peu ou pas changé. Les cours vont rester bas, reprend Jean-Baptiste Van Ex. Et puis, l'immobilier, pour moi, c'est à long terme qu'il faut le voir. Cela reste un bon investissement à condition de se contenter du dividende et de mettre les plus-values de côté". Chez ING, Wereldhave, Befimmo et WDP sont à l'achat, les autres à conserver.

Mais pas du tout dans un esprit de valeur refuge. "L'avenir de l'immobilier papier dépend des taux d'intérêts, conclut Herman van der Loos. Qu'ils soient à court ou à long terme, les économistes d'ING les voient d'abord légèrement augmenter jusqu'à la fin du 1er semestre 2008 puis baisser ou se stabiliser. Mais on parle d'une vingtaine de centimes". Le retour... mécanique de l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier est donc en ligne de mire.