Propriétaires : certaines taxes alourdies

Les propriétaires-bailleurs pourraient avoir une mauvaise surprise en recevant leur prochaine feuille d'impôt. Un arrêt de la Cour constitutionnelle, prononcé mardi, ouvre la voie à une taxation plus lourde des propriétaires dont le locataire exerce, au mépris du contrat de bail, une activité professionnelle dans l'immeuble loué.

Propriétaires : certaines taxes alourdies
©Bernard Demoulin
Philippe Galloy

Les propriétaires-bailleurs pourraient avoir une mauvaise surprise en recevant leur prochaine feuille d'impôt. Un arrêt de la Cour constitutionnelle, prononcé mardi, ouvre la voie à une taxation plus lourde des propriétaires dont le locataire exerce, au mépris du contrat de bail, une activité professionnelle dans l'immeuble loué. Selon cette décision, si un locataire déduit son loyer à titre de frais professionnels, le propriétaire devra payer un impôt plus élevé (car calculé sur le loyer réel) et ce, même s'il avait interdit au locataire d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble loué.

Auparavant, les tribunaux considéraient que, si le contrat de bail interdisait au locataire d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble loué, le propriétaire bénéficiait de la taxe "ordinaire" et ce, même si le locataire exerçait malgré tout une activité professionnelle sur place. Taxe "ordinaire", qu'est-ce à dire ? Comme, généralement, le fisc ignore le montant des loyers, la loi fiscale prévoit que la taxe se calcule sur le revenu cadastral. Ce revenu est souvent inférieur au montant du loyer réellement perçu. La taxe "ordinaire" est donc plus faible qu'une taxe calculée sur le montant réel du loyer.

Toutefois, quand le locataire déduit le loyer à titre de frais professionnels, le fisc étant informé du montant de ce loyer, le code des impôts prévoit que la taxe applicable au propriétaire sera calculée non pas sur base du revenu cadastral, mais bien sur base de ce loyer réel. Dans ce cas, la taxe est généralement plus élevée.

"Plus loin que la pratique"

En réponse à une question préjudicielle, la Cour constitutionnelle a examiné s'il y avait là une discrimination. "La taxation sur la base du revenu cadastral ne constitue qu'une dérogation au principe de taxation sur la base des revenus réels", souligne-t-elle. Dès lors, la taxation des revenus immobiliers sur la base des revenus locatifs réels "ne pourrait être considérée comme disproportionnée", juge la Cour. Elle ajoute que "dans le système de taxation des revenus immobiliers provenant de la location, c'est l'activité professionnelle réellement exercée dans les lieux loués qui constitue le critère déterminant pour apprécier si la taxation doit se faire" sur base du revenu cadastral ou du revenu réel, "indépendamment du fait que cette activité viole une clause contractuelle du bail".

Le fisc peut donc appliquer la taxe la plus élevée, même si le propriétaire est victime d'une faute contractuelle du locataire, ce dernier ayant violé l'interdiction d'exercer une activité professionnelle. "La Cour va donc plus loin que la pratique ordinaire en matière de bail", constate Bernard Louveau, avocat spécialisé dans le droit du bail.

A noter que l'arrêt prévoit une exception : si le fisc a lui-même appliqué la déduction à titre de frais professionnels dans le chef du locataire, il ne peut pas réclamer au propriétaire la taxe calculée sur le revenu réel. Dans ce cas, il y a "une atteinte disproportionnée au principe selon lequel tout contribuable doit pouvoir déterminer, avec un degré minimal de prévisibilité, le régime fiscal qui lui sera appliqué", dit la Cour. C'est ça, la sécurité juridique !