Immobilier : optimisme, mais pas béat

On l’annonçait un peu comme le Messie. Nouriel Roubini, économiste visionnaire de renommée mondiale qui, en 2005, dans le magazine "Fortune" avait indiqué que "le prix des maisons surfait sur une vague spéculative qui coulerait bientôt l’économie".

Immobilier : optimisme, mais pas béat
©D.R.
Charlotte Mikolajczak

Au Mipim, à Cannes

On l’annonçait un peu comme le Messie. Nouriel Roubini, économiste visionnaire de renommée mondiale qui, en 2005, dans le magazine "Fortune" avait indiqué que "le prix des maisons surfait sur une vague spéculative qui coulerait bientôt l’économie". Et qui, dans le bulletin du FMI, en octobre 2006, avait annoncé une récession imminente majeure comparable à la crise de 1929 avec comme prémices l’effondrement de l’immobilier américain, une flambée du pétrole et la perte de confiance du consommateur.

Professeur d’économie à la New York University Stern School of Business, président fondateur de son propre cabinet d’analyse et homme clé en matière de pronostics économiques, Nouriel Roubini était l’invité majeur de la 22e édition du Mipim, le salon mondial de l’immobilier d’entreprise qui s’est tenu à Cannes du 8 au 11 mars.

Sa conférence, jeudi, a été très suivie. Mais plus écoutée encore a été la séance de questions-réponses où chacun y est allé de sa requête sur son propre pays. Un peu comme une consultation de voyance gratuite. La Turquie (et sa population croissante) a ouvert la marche. Suivie par la Russie (et son pétrole), le Brésil et les Etats-Unis. L’Espagne, aussi, bien sûr, même s’il en avait déjà longuement parlé, comme de l’Irlande et de la Grèce. Sans oublier le Japon, l’Allemagne, le Royaume-Uni Et même la Belgique, vue par la petite lorgnette de la zone euro.

Dans son exposé, Nouriel Roubini s’est baladé entre "un verre à moitié vide et un verre à moitié plein", ne cachant pas "les nuages qui pèsent sur l’économie mondiale". Dans "les bonnes choses" : des indicateurs positifs, "une croissance qui s’accélère" et "moins de problèmes qu’il y a un an". Mais il faut se garder d’un excès d’optimisme et "faire attention à ce qu’une bulle immobilière n’éclate pas dans les pays émergents, comme cela a été le cas en Irlande et en Espagne".

L’économiste américain voit, en effet, "un déplacement de la puissance économique mondiale et des flux de capitaux en provenance des pays développés vers les pays émergents en pleine croissance" - Chine et Inde, mais aussi d’autres pays d’Asie, d’Amérique du Sud et centrale et du Moyen-Orient. "Les tendances sur le long terme du marché immobilier y sont positives en raison de l’urbanisation de ces pays. Avec une énorme demande de services et de produits."

Le pétrole est bien entendu entré dans la danse. "Personne n’avait prévu les troubles politiques au Moyen-Orient et en Afrique du Nord, ni qu’ils fassent tache d’huile , a expliqué Nouriel Roubini, exacerbant l’évolution des prix de l’énergie." Selon lui, les prix du pétrole "continueront à être élevés" au cours des prochaines années. Avec pour conséquence que "l’inflation va être plus élevée dans les pays émergents" que dans les pays développés "avec le risque d’un taux d’inflation à deux chiffres". Dans les pays développés, a-t-il ajouté, les dettes du secteur immobilier auprès des banques sont "une bombe à retardement" dont il faut également tenir compte. "Si on repousse le problème à plus tard, on ne fera que l’aggraver." Et d’insister sur le fait que l’économie mondiale dérive toujours de problèmes immobiliers et que même si les prix se sont repris graduellement et progressivement, aux Etats-Unis notamment, "ils vont encore baisser avant de reprendre leur croissance" . Le tout sur fond de hausse du crédit ( "à contrôler pour un atterrissage en douceur" ) et d’augmentation de la dette des Etats.

La Belgique ? Elle a "des points forts et des points faibles". Un déficit public plus petit qu’ailleurs et un niveau d’épargne élevé. Mais elle pourrait suivre l’Irlande, la Grèce, le Portugal et l’Espagne.

Pas d’optimisme primaire donc sur le front de l’immobilier mondial. Même si le montant des investissements dans le monde, calculé par le courtier Cushman & Wakefield, devrait atteindre 485 milliards d’euros en 2011, en hausse de 13 % par rapport à 2010, année en progression de 54 % par rapport à 2009. Mais loin encore des records de 2007 (752 milliards d’euros).

Sur la Croisette, la 22 e édition du Mipim, dans son ensemble, a assez bien démontré ces différentes tendances : une ambiance qui n’était pas vraiment à la reprise; une participation qui semblait encore clairsemée (même si l’organisateur en annonce 18 500, en hausse de 7 % par rapport à 2010); 90 pays participants, dont bon nombre d’émergents (la Chine, venue en force, quatre ans après les Russes, le Brésil, et, dans un autre registre, le Rwanda, l’Azerbaïdjan ).


Zonings industriels : des petits entre des grandsDans les années 70 et 80, les zonings industriels wallons se sont remplis sans trop tenir compte du terrain. Pas trop cher (10 euros/m2), les entreprises l’ont acquis non en fonction de leurs besoins d’alors, mais afin de répondre à leurs rêves d’expansion. Certaines se retrouvent aujourd’hui avec pas mal de coins perdus, dans leurs entrepôts et aux abords. Ce "reliquat", la société de courtage ImmoQuest a tenté de le calculer. "Nous avons répertorié tous les immeubles datant des années 70 et 80, explique Christophe Nihon, directeur d’ImmoQuest et initiateur de l’étude "Vers une réurbanisation des zonings". A l’époque, ils étaient modernes. Aujourd’hui, ils ne peuvent qu’être obsolètes, en termes de hauteur, de fonction, d’utilisation de l’espace, d’écologie surtout (isolation, éclairage ). Certains sont occupés, d’autres pas ou partiellement. Globalement, sur un stock total de 8 millions de m2, environ 1 million (12,5 %) sont dans cette tranche d’âge de 30 à 40 ans." Si, en 2010, le marché immobilier logistique et semi-industriel a été faible, selon lui, avec quelques transactions de plus de 10 000 m2, ce n’est pas dû à la crise ou à un manque de demandes, mais à une pauvreté de l’offre. "Insuffisante ou inadaptée, indique Christophe Nihon. Rien qu’en janvier et février, de nouvelles demandes pour quelque 25 000 m2 sont venues s’ajouter à celles déjà engrangées de 160 000 m2. Dans l’immédiat, 75 000 m2 pourront être honorés dans les zonings du Hainaut et de Liège. Il en manque donc 110 000 m2. La Wallonie a libéré de l’espace pour du semi-industriel, ajoute-t-il, mais il ne sera disponible que dans deux ou trois ans. Et entre-temps, que faire ? Selon moi, il faut inciter les propriétaires de bâtiments obsolètes à les démolir et les reconstruire. Ils doivent en tous les cas analyser l’opportunité de le faire. Certes, c’est plus facile de partir d’une terre agricole : pas de coût de démolition, ni de dépollution, et des primes à l’emploi à la clé. Mais ces immeubles sont amortis financièrement, et le calcul peut s’avérer intéressant." Dans la foulée, le courtier suggère de vendre les abords non exploités de ces halls démodés (entre 45 et 50 euros/m2) afin d’y construire "des lotissements pour PME. Des halls de 1 000 à 5 000 m2 divisibles en trois ou en quatre, afin d’y transférer les PME mal installées en zones urbaines". Un message lancé, au Mipim, aux propriétaires, mais aussi aux hommes politiques présents, pour qu’ils imaginent des incitants à la démolition-reconstruction. C.M.